Certaines ventes de logements échappent à l’impôt. Outre les cessions de résidences principales, il existe des exceptions à la taxation des plus-values immobilières pour les immeubles vendus aux organismes de logements sociaux.
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Comment calculer le montant d’une plus-value immobilière ?
Le régime d’imposition des plus-values immobilières
Les cas d’exonération fiscale
La fiscalité des plus-values immobilières ne s’applique pas à toutes les ventes. Le régime d’imposition en vigueur depuis le 1er septembre 2013 présente ainsi quelques exceptions, certaines plus connues que d’autres. Il est ainsi possible d’échapper intégralement à l’impôt, y compris pour des ventes de résidences secondaires ou de logements mis en location détenus depuis moins de 30 ans.
Les gains réalisés sur la vente d’une résidence principale sont toujours exonérés de fiscalité. Même si l’idée de taxer la plus-value enregistrée à la revente de son habitation principale est régulièrement remise sur le tapis, la fiscalité n’a toujours pas changé à cet égard. De fait, la grande majorité des ventes de logements échappe à l’imposition des plus-values immobilières.
A savoir : Pour les ventes d’un montant inférieur ou égal à 15.000 euros, la plus-value immobilière n’est pas imposée, même si le logement est une résidence secondaire ou un bien mis en location. Le seuil de 15.000 euros correspond au prix de vente et non pas à la plus-value réalisée.
Un logement reçu en succession peut échapper à l’imposition des plus-values lors de la revente, sous conditions : il faut que le bénéficiaire de la succession ne soit pas propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et qu’il utilise tout ou partie du prix de cession pour l’achat ou la construction de sa propre résidence principale, cela dans un délai de deux ans après la vente.
L’exonération fiscale ne vaut que pour la première vente de ce type et ne peut s’appliquer qu’une seule fois.
Selon l’article 150 U du Code général des impôts (CGI), les retraités et titulaires de la carte d’invalidité (deuxième et troisième catégories) échappent à la fiscalité des plus-values immobilières, même sur la revente d’une résidence secondaire ou d’un logement mis en location. Cette exonération est néanmoins soumise à conditions : le vendeur ne doit pas être soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) « au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession » et son revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 10.224 euros pour une personne seule (15.684 euros pour un couple).
Par ailleurs, les personnes âgées placées dans un établissement social, médico-social, d’accueil des personnes âgées ou d’adultes handicapés peuvent vendre le logement qui constituait leur résidence principale en totale franchise d’impôt, dans un délai de deux ans suivant leur entrée dans l’établissement.
Les logements détenus en indivision, « dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale », échappent à la fiscalité des plus-values immobilières dès lors que les cessions « interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux ».
Il en va de même pour les logements indivis issus d’une donation-partage « et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage ».
Le bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise dans une note publiée le 11 avril 2014 le régime d’exonération fiscale en vigueur pour les ventes d’immeubles au profit d’organismes en charge du logement social. Les cessions aux collectivités territoriales, établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et établissements publics fonciers « en vue de leur cession ultérieure à un organisme en charge du logement social » bénéficient du même régime de faveur.
Cette exonération de plus-value est temporaire : elle vaut pour les ventes actées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2015.
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