Revenus fonciers : « Le calcul du déficit change si les intérêts sont supérieurs aux loyers »

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INTERVIEW – Les propriétaires bailleurs le savent, la déclaration des revenus fonciers n'a rien d'une partie de plaisir. Le point avec Marie-Christine Rigal-Becuwe, consultante juridique pour l'Association d'aide aux propriétaires et copropriétaires (AAPC).

Ce qu'il faut savoir sur la déclaration des revenus fonciers
 

Toutsurmesfinances.com : Il existe deux modes d'imposition des revenus fonciers, le régime réel et le micro-foncier. Quels propriétaires peuvent recourir à ce dernier ?

Marie-Christine Rigal-Becuwe, consultante juridique pour l'Association d'aide aux propriétaires et copropriétaires (AAPC) : Ce régime d'imposition simplifié s'applique uniquement si les revenus locatifs bruts (non nets de charges) n'excèdent pas 15.000 euros sur l'année. Le revenu imposable se calcule automatiquement après déduction d'un abattement forfaitaire de 30% : vous êtes ainsi imposé sur 70% de vos revenus fonciers.

Aucune déclaration particulière n'est requise. Les loyers perçus doivent être reportés sur le formulaire 2042 de déclaration « classique ».

« Régime réel obligatoire pour les investissements Pinel »

Dans quels cas le régime réel s'impose-t-il ?

Il s'applique de plein droit dès lors que les revenus fonciers dépassent 15.000 euros. Mais vous pouvez également opter pour l'imposition au réel même si vous n'atteignez pas ce seuil. Cette option est exercée pour une durée de 3 ans pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Dans les deux cas, vous devez renseigner l'imprimé 2044 dédié à la déclaration des revenus fonciers.

Si vous bénéficiez d'une fiscalité particulière, qui donne lieu à une réduction d'impôt par exemple, vous devez également déclarer vos revenus fonciers au réel. Les investissements Pinel, entre autres, figurent dans cette catégorie. Si vous ou un membre de votre foyer fiscal gérez une telle location, vous êtes automatiquement exclu du régime micro-foncier, quel que soit le montant des loyers. Vous devez alors compléter la déclaration spéciale des revenus fonciers (formulaire 2044 SPE).

Quelles règles faut-il suivre pour déduire les frais sous le régime réel ?

Pour être mentionnés dans la déclaration et déduits des revenus locatifs, les frais déductibles doivent obligatoirement avoir été payés au cours de l'année d'imposition. Toutes les dépenses courantes et d'administration sont concernées, de même que les sommes acquittées pour le paiement de travaux. A cela s'ajoutent notamment les frais de gestion, les primes d'assurance et les impôts, comme la taxe foncière.

Qu'en est-il des intérêts d'emprunt ?

Ils sont également déductibles, dans la limite des sommes payées au cours de l'année d'imposition. Seuls les intérêts doivent être soustraits des loyers, sans prendre en compte le remboursement du capital. La date de souscription du crédit immobilier ne rentre pas en ligne de compte.

« Le déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, est déductible du revenu global »

Lorsque les charges s'avèrent supérieures aux loyers encaissés, le bailleur peut reporter ce déficit sur d'autres revenus imposables ?

Le déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros. Le logement ou l'immeuble doit cependant être donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global. Sans quoi, ce report peut être remis en cause par le fisc, sauf en cas de force majeure, comme le décès d'un des conjoints par exemple.

La fraction du déficit foncier supérieure à cette limite et les intérêts d'emprunt doivent ensuite être reportés sur les revenus locatifs des dix années suivantes.

Le report des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers des années suivantes est-il toujours automatique ?

Le calcul de la déduction change lorsque les intérêts d'emprunts sont supérieurs aux revenus fonciers bruts. Par exemple, si vous touchez 1.500 euros de loyers et payez 2.100 euros d'intérêts d'emprunt et 2.900 euros au titre des autres charges, votre déficit atteint donc 3.500 euros (1.500 - (2.100 + 2.900)). Pour identifier le montant exact à déduire de votre revenu global, vous devez ôter le delta entre les revenus fonciers bruts et le montant des intérêts, soit 600 euros dans notre exemple. Vous allez donc retirer 2.900 euros (3.500 – 600) de votre revenu global. Les 600 euros restants, qui correspondent à la charge au titre des intérêts d'emprunt supérieurs aux revenu fonciers bruts, pourront ensuite être déduits des revenus fonciers des dix années suivantes.

A savoir : « Vous n'avez pas à envoyer de justificatifs à l'administration fiscale lorsque vous déclarez vos revenus fonciers. Mais elle est en droit de les réclamer pendant trois ans après l'année de la déclaration. »

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

Les provisions pour charges en copropriété

« La particularité des charges de copropriété consiste à déduire immédiatement les provisions pour charges payées au cours de l'année d'imposition. Mais l'année suivante, vous devrez tenir compte des sommes effectivement dépensées dans la copropriété : si les provisions étaient supérieures aux charges réelles, vous devez inscrire le trop versé [ligne 230 de l'imprimé 2044, Ndlr] pour le soustraire des frais déductibles.

A l'inverse, si la provision était insuffisante, vous pouvez déduire l'excédent de charges l'année suivante. Il s'agit donc d'une simple régularisation. »

 
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