Pour trouver un acheteur rapidement, le vendeur d’un bien immobilier, appartement ou maison, doit estimer le prix de son logement au plus juste. Et le bon prix ne se détermine pas au doigt mouillé. Interlocuteurs potentiels, critères à retenir, réflexes à oublier… Ce qu’il faut savoir pour bien fixer son prix de vente.
Avant de se lancer dans l’estimation du prix de son logement, il faut comprendre qu’il n’existe pas de « vrai » prix ou de prix « parfait ». Le bon prix est celui qui permet de trouver un acquéreur rapidement, tout en reflétant le plus fidèlement possible la valeur du bien, sans la sous-évaluer. De même, les différents outils et professionnels qui peuvent donner une estimation n’ont pas vocation à déterminer un prix unique. Leur appréciation de la valeur du bien varie même parfois fortement.
Autre précaution à prendre : laisser l’affectif de côté. Un vendeur doit savoir faire la part des choses et se concentrer sur des critères factuels et objectifs. Même si l’acheteur peut avoir un coup de cœur, il faut éviter de compter dessus pour maximiser ses chances de conclure la transaction dans un délai acceptable. Celui-ci tourne en moyenne autour de 95 jours, soit environ trois mois. Il peut se limiter à quelques semaines dans les meilleures conditions (bien recherché, prix ajusté correctement…).
Attention : S’appuyer sur un prix au m² pour déterminer la valeur de son bien est une idée à oublier. Cette manière de faire (multiplier le prix du m² par la surface) ne permet pas de prendre en compte les caractéristiques d’un logement et s’avère trop peu précise.
En premier lieu, le vendeur doit identifier le prix de revient de son logement. Il se calcule simplement : il suffit d’additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition (droits de mutation à titre onéreux, honoraires de notaires…) et le coût des travaux effectués. La charge du crédit immobilier et les intérêts d’emprunt n’entrent pas en ligne de compte.
Une fois le prix de revient obtenu, il est possible de le comparer aux prix de vente de logements similaires dans le même secteur. Le vendeur peut par exemple se baser sur les annonces immobilières passées dans son quartier pour avoir une première idée. Néanmoins, ces annonces ne reflètent pas les prix de vente réels mais les prétentions des autres vendeurs.
A savoir : Le site Castorus.com agrège les annonces immobilières et leur historique, avec l’évolution des prix demandés au fil du temps. Il permet ainsi de se renseigner sur les prétentions des autres vendeurs dans sa commune ou son quartier.
Pour pousser l’analyse plus loin, des outils existent sur Internet. Le service Patrim de l’administration fiscale, accessible depuis votre espace personnel sur le portail impots.gouv.fr, permet d’obtenir des références sur les transactions de biens similaires dans le même quartier. Il ne s’agit donc pas d’un service d’estimation de la valeur de votre logement.
Pour aller plus loin : Comment utiliser Patrim ?
D’autres sites peuvent également vous aider dans cette démarche. Le portail Immoprix.com recense les prix immobiliers enregistrés par les notaires partout en France, en dehors de la région parisienne. En Ile-de-France, les notaires proposent le service payant Immo Notaires Argus (10 euros la commande) pour obtenir des données concernant les ventes dans la région.
De nombreux sites Internet mettent en ligne des outils d’estimation plus ou moins complets. Ils sont gratuits et identifiables rapidement via une recherche Google mais demandent à l’internaute de créer un compte et/ou de laisser ses coordonnées (mail, téléphone). Idéalement, il ne faut pas s’en contenter mais plutôt les utiliser pour une première approche.
Autre piste à envisager, faire appel à un agent immobilier. Bien que certaines agences demandent une rémunération, l’estimation doit être gratuite. Elle ne contraint pas le vendeur à confier un mandat de vente au professionnel. Celui-ci réalise néanmoins la prestation dans l’espoir d’en décrocher un.
Attention : Dans l’espoir d’obtenir le mandat, certains agents peuvent surévaluer la valeur du bien lors de l’estimation. D’où l’intérêt de demander plusieurs avis.
Les notaires peuvent également intervenir pour fournir une estimation de la valeur d’un bien. Ils disposent d’un atout indéniable : comme ils enregistrent les transactions réalisées, ils connaissent le marché et peuvent fournir des comparaisons précises. Certains bénéficient même du label d’expert en évaluation immobilière Notexpert à ce titre (voir la liste ici).
Le notaire peut procéder de deux manières, suivant la demande du vendeur. Il peut lui délivrer un certificat d’expertise, également appelé avis de valeur. Il s’agit d’une évaluation sur dossier sans inspection particulière du logement qui n’engage pas la responsabilité de l’officier public.
A contrario, l’expertise détaillée implique un audit précis de la valeur du bien, appuyé par des photos et des comparaisons avec des transactions similaires. Il coûte plus cher mais donne plus de garanties au vendeur, le notaire engageant sa responsabilité juridique. Les tarifs varient en fonction du logement et du temps consacré à l’audit du bien. Pour un appartement parisien « standard », le coût se situe à 500 euros hors taxes selon la chambre des notaires de Paris.
A savoir : Contrairement aux tarifs des notaires payés à la signature de l’acte authentique de vente, les prestations d’expertise ne sont pas réglementées. Leur coût n’est donc pas fixé par la loi.
Des sociétés spécialisées proposent des expertises complètes pour analyser précisément la valeur du logement. Elles sont réalisées sur place par un expert diplômé et prennent en compte l’ensemble des éléments qui influencent un prix de vente. Un dossier complet, de 20 à 30 pages environ, est remis au vendeur.
Compte tenu de l’ampleur de la tâche et du travail fourni, cette prestation s’avère plus chère. Le tarif varie en fonction du logement et peut facilement atteindre 1.000 euros.
Pour un acheteur, c’est le critère primordial. Une belle maison située loin de tout attire difficilement les acquéreurs et contraint le vendeur à revoir ses prétentions à la baisse, par rapport à un logement similaire dans un quartier demandé. Les biens situés près d’un secteur dynamique en termes d’emploi sont particulièrement recherchés. A défaut, la qualité de la desserte de transports en commun peut booster le prix de vente. Enfin, la proximité d’écoles et de services (commerces et autres) est appréciée.
De plus, l’environnement du logement n’est pas neutre. Le bruit et la circulation impactent négativement la valeur du bien de 10%, et même plus selon les situations (proximité d’une autoroute ou voie ferrée, rue passante bruyante jusque tard dans la nuit…).
Surface et pièces
Bien entendu, la taille d’un logement pèse sur son prix. En termes de surface, le vendeur doit s’appuyer sur la surface habitable, ou surface Carrez, plutôt que la surface au sol.
A savoir : La surface Carrez doit obligatoirement être mesurée pour un appartement mais pas pour une maison.
Les pièces du logement sont également à prendre en considération. Il faut particulièrement prêter attention à leur agencement et leur répartition. Par exemple, des chambres en enfilade (l’une après l’autre) ou une mauvaise disposition (devoir passer par la salle de bain pour accéder à la cuisine) tirent le prix à la baisse de 5 à 20% suivant la nature du problème.
Si la taille des pièces ne correspond pas aux attentes (entrée disproportionnée, petite pièce à vivre, chambre exigüe…), les acheteurs chercheront là aussi à négocier un rabais.
Etat du logement
La qualité du bâti ne doit pas être ignorée. Un logement en bon état se vend mieux, et à meilleur prix, qu’un autre mal entretenu. S’il a besoin d’un rafraichissement (peintures notamment), la pénalité reste limitée. En revanche, un bien à remettre à neuf trouvera difficilement preneur s’il n’est pas significativement moins cher qu’un autre en bon état, car l’acquéreur va devoir intégrer le coût des travaux dans son budget.
Consommation d’énergie
Une piètre performance énergétique n’a pas qu’un impact sur l’environnement. Le prix de vente d’un bien peut également subir les conséquences de factures de chauffage trop élevées. C’est particulièrement vrai pour les logements classés en catégories F et G dans les diagnostics de performance énergétique (DPE). Les décotes peuvent approcher 20% par rapport à un bien similaire classé E, selon les études de l’association Dinamic.
A l’inverse, un logement particulièrement économe (classé A ou B) se vend plus cher qu’un autre affichant une consommation d’énergie moyenne.
Vue et vis-à-vis
Il n’y a pas que l’intérieur qui compte. La vue est également appréciée à sa juste valeur par les acheteurs. Une jolie perspective (monuments, bord de mer…) gonfle le prix de vente tandis qu’une autre moins réjouissante (cour sombre, cimetière…) le réduit.
De même, le vis-à-vis compte. Un voisin ou un immeuble à dix mètres des fenêtres n’enchante personne et tire le prix à la baisse jusqu’à 10%. En revanche, une absence de vis-à-vis contribue à augmenter la valorisation du bien.
Exposition
Un logement lumineux attire plus d’acquéreurs. Un appartement exposé plein nord s’avère significativement moins valorisé (-10% environ). A contrario, une exposition plein sud entraîne une surcote du même ordre.
Il faut distinguer certains critères qui pèsent sur la valorisation d’une maison de ceux qui influencent celle d’un appartement.
Pour une maison
Au moment d’évaluer le prix d’une maison, la valeur du terrain entre évidemment en ligne de compte. S’il est trop limité par rapport à la taille du logement, la vente sera plus difficile. Mais attention, un terrain trop grand ne bonifie pas le prix de vente non plus, à moins de pouvoir en céder une partie. Idéalement, l’ensemble doit donc être bien proportionné.
A savoir : L’absence de vis-à-vis est particulièrement appréciée, surtout si la maison se situe dans un lotissement.
Pour un appartement
Dans un immeuble, l’étage a toute son importance. Les logements en rez-de-chaussée, et dans une moindre mesure au premier étage, sont dévalorisés par rapport à ceux situés plus haut. Et ce d’autant plus s’ils donnent directement sur la rue et/ou un café ou un commerce (jusqu’à -20%). Dans les étages plus élevés, le prix de vente peut s’apprécier en présence d’un ascenseur. Dans le cas contraire, il faut prévoir une décote d’environ 5% par étage au-delà du troisième.
Autre « plus » pour un appartement : la présence d’une terrasse ou d’un balcon. L’exposition, la vue et l’environnement sonore sont également importants à ce titre.
A noter : Les décotes mentionnées ne sont que des indications générales. D’un logement à l’autre, l’impact d’un même défaut ne sera pas nécessairement le même.
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