Pour mettre un logement en location, certains propriétaires doivent désormais obtenir une autorisation préalable auprès des autorités locales. Nos réponses aux questions des bailleurs sur ce permis de louer mis en place par la loi Alur afin de lutter contre l’habitat indigne.
Sommaire
Qu’est-ce que le « permis de louer » ?
Quels bailleurs doivent demander une autorisation préalable ?
Comment faire une demande d’autorisation ?
Le permis est accordé
Le permis est refusé
Les sanctions pour les locations sans autorisation
Dans son volet consacré à la lutte contre le mal-logement, la loi Alur votée en 2014 a créé un régime d’autorisation préalable à la location. En résumé, cette disposition permet aux communes et aux établissements de coopération intercommunale (EPCI) qui le souhaitent, de surveiller la décence des logements mis ou remis en location. Le contrôle administratif vise des zones particulières, délimitées par les autorités locales, présentant une proportion importante d’habitats indignes. Ce régime d’autorisation préalable peut également cibler des catégories de logement spécifiques (studios, chambres de bonne par exemple) ou des immeubles ou ensembles d’immeubles particuliers au sein des zones délimitées. Compte tenu de ces caractéristiques, il ne s’agit donc pas d’un permis de louer obligatoire qui serait requis sur tout le territoire pour toutes les locations.
La demande d’autorisation doit permettre aux autorités locales de procéder à des contrôles avant la signature du bail afin d’empêcher la mise en location de logements indignes et impropres à l’habitat. Les propriétaires bailleurs ainsi bloqués sont contraints de procéder aux travaux nécessaires pour respecter les critères légaux de décence du logement et améliorer le confort des futurs occupants. Dans le cas contraire (mise en location sans autorisation), des sanctions financières peuvent être imposées aux loueurs dans l’illégalité.
La mesure est entrée en vigueur suite à la publication d’un décret d’application au Journal officiel du 21 décembre 2016. Les mairies et intercommunalités volontaires peuvent donc mettre en place ce permis de louer en 2017.
A savoir : l’entrée en vigueur du régime d’autorisation préalable intervient au plus tôt six mois après la délibération de l’autorité locale. Une commune qui prend une décision en ce sens au 1er février 2017 devra donc attendre le 1er août suivant pour la mettre en œuvre concrètement.
Tous les propriétaires ne sont pas soumis à ce régime d’autorisation préalable, loin de là. Les conditions suivantes doivent être remplies pour qu’un permis de louer puisse être exigé :
– Le logement doit constituer la résidence principale du locataire : les locations de courte durée de type Airbnb ne sont pas concernées mais peuvent faire l’objet de formalités particulières distinctes (à voir ici). Les locations saisonnières y échappent également.
– Le bailleur doit mettre son bien en location pour la première fois ou le remettre en location après une période d’inoccupation. Un permis de louer ne peut donc pas être exigé pour un renouvellement ou une reconduction de bail.
– La commune ou l’intercommunalité doit avoir voté l’instauration d’un régime d’autorisation préalable à la location.
– Le logement mis en location doit être situé dans une zone d’habitat indigne délimitée en accord avec le programme local de l’habitat (PLH) et le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.
– Le cas échéant, le logement doit correspondre aux catégories et caractéristiques et/ou se situer dans les immeubles visés.
Autrement dit, ce régime d’autorisation préalable n’est pas à proprement un permis de louer qui s’imposerait à tous tel un permis de conduire par exemple.
Selon les termes de la loi, les demandes d’autorisation préalable de location doivent suivre un modèle établi par arrêté mais le texte réglementaire n’a pas encore été publié par le ministère du Logement. Dès lors, les caractéristiques exactes de la demande de permis de louer ne sont pas encore connues.
A savoir : la demande d’autorisation est adressée par le propriétaire s’il gère lui-même la location ou par son mandataire s’il a délégué cette gestion à une agence immobilière.
La demande doit être adressée par courrier ou mail à l’autorité locale compétente. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit figurer en annexe de la demande.
Une fois l’autorisation obtenue, le bailleur peut conclure le bail de location avec l’occupant. Si la commune ou l’EPCI ne se manifeste pas dans un délai d’un mois après le dépôt de la demande, son silence vaut acceptation et le permis est attribué.
L’autorisation ne peut cependant pas être opposée aux autorités en charge de la salubrité ou de la sécurité : si l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril publié après l’obtention du permis, le locataire ne pourra plus occuper le logement.
A savoir : l’autorisation préalable ne peut pas être délivrée si l’immeuble est sous le coup d’un arrêté de péril ou d’insalubrité.
En cas de vente du logement, le permis de louer est transférable au nouveau propriétaire. Ce dernier doit adresser une déclaration de transfert conforme à un modèle fixé par arrêté (non publié à ce jour) à l’autorité locale compétente.
L’autorisation peut être rejetée ou « gelée » en l’attente de travaux ou d’aménagements requis pour remplir les critères de salubrité et de sécurité exigés. La nature des travaux est précisée dans la réponse de l’administration. Tant qu’ils n’ont pas été réalisés, la location est interdite.
A savoir : les décisions défavorables aux bailleurs doivent toujours être motivées par l’administration.
Un bailleur qui signe un contrat de location sans avoir reçu l’autorisation préalable s’expose à des pénalités financières. Il encourt ainsi une amende d’un montant de 5.000 euros maximum. Si le bailleur est de nouveau sanctionné dans un délai de trois ans, elle peut être portée augmentée jusqu’à 15.000 euros.
Une fois le problème relevé par l’administration, le bailleur doit régulariser sa situation sous un mois, en déposant notamment une demande d’autorisation. Si cette régularisation n’est pas effectuée dans le délai imparti, l’amende peut être prélevée.
Dans certains cas, une déclaration postérieure au lieu de l’autorisation préalable
La loi Alur sur le logement permet également aux communes qui le souhaitent de mettre en place un régime de déclaration de location. Celui-ci s’avère moins contraignant que le dispositif d’autorisation préalable, et pour cause : la déclaration intervient dans un délai de 15 jours après la signature du bail. Il s’agit donc d’une simple formalité déclarative afin d’informer les autorités locales après la mise en location. Le dépôt de la déclaration suit les mêmes modalités que celles retenues pour demander une autorisation préalable (modèle-type à préciser par arrêté).
L’absence de déclaration peut être sanctionnée d’une amende de 5.000 euros maximum.
