Les 7 obligations à respecter pour un locataire


Tout n'est pas permis quand on est locataire. La loi impose des devoirs aux occupants, avant même la signature du bail et jusqu'à la remise des clés. Et ils ne se limitent pas au paiement du loyer... Explications.  


Souscrire une assurance habitation

Quelle que soit la location (meublée ou vide), le locataire doit avoir une assurance à jour. Elle doit garantir au minimum sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire pour les dommages causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Il s’agit alors d’une garantie risques locatifs, qui ne couvre pas les possessions de l’occupant ni les dégâts causés chez les voisins. Pour garantir ses biens, il doit souscrire une assurance multirisques habitation (MRH).

Indépendamment de l’assurance choisie, le locataire doit pouvoir présenter son attestation d’assurance à son entrée dans les lieux. Le renouvellement annuel du contrat d’assurance doit également être signalé au propriétaire ou son représentant (agence immobilière par exemple) à sa demande.

Si le locataire n’est pas assuré, le bailleur doit lui adresser un commandement par huissier afin qu’il se mette en règle. Lorsque l’occupant ne s’y conforme pas, le propriétaire peut résilier le bail de location, à condition qu’une clause inscrite au contrat l’y autorise.

Pour éviter d’en arriver là, le bailleur peut également souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire, effective un mois après « un commandement demeuré infructueux » (mise en demeure). Il la lui fait payer, avec une majoration maximale de 10%, en même temps que le loyer. Une fois cette option choisie, le propriétaire ne peut plus demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Pour aller plus loin : Comment choisir une bonne assurance habitation ?

Payer le loyer et les charges

En signant son contrat, le locataire s’engage à s’acquitter du loyer et des charges tous les mois* pendant toute la durée du bail. L’intégralité des sommes dues doivent être payées, en sachant que le bailleur peut refuser un règlement partiel.

Le paiement doit intervenir à la date fixée dans le contrat de bail, comme le 1er ou le 5 du mois. Dans la pratique, une tolérance est acceptée. Pour un règlement demandé en début de mois, le loyer peut être acquitté jusqu’au 10 du mois sans qu’un retard ne soit signalé.

Le propriétaire ne peut pas imposer de mode de paiement particulier au locataire. Celui-ci doit obligatoirement donner son autorisation au prélèvement automatique du loyer. S’il refuse, il peut payer par virement ou chèque. Le règlement en espèces est également permis, dans la limite de 1.000 euros.

A savoir : Le prélèvement du loyer sur le salaire du locataire est interdit en toutes circonstances.

*Le propriétaire peut choisir une autre fréquence de paiement du loyer (tous les trois mois par exemple). Le règlement mensuel peut toutefois être imposé à la demande du locataire.

Entretenir le logement et gérer les réparations locatives

Une fois dans les lieux, le locataire est responsable de l’entretien du bien et de ses équipements. Concrètement, cela signifie qu’il doit s’assurer du bon fonctionnement des fenêtres (ouverture, mastics et vitres), serrures, interrupteurs et autres robinets, de la propreté des conduits d’évacuation et des canalisations et de celle des sols et murs. En cas de problème (robinet défectueux, fuite d’eau, trous au mur…), c’est à l’occupant de prendre en charge, matériellement et financièrement, ces réparations dites locatives.

Exemple : Le détecteur de fumée

La loi impose l’installation d’un détecteur de fumée dans tous les logements. Le propriétaire doit fournir cet équipement au locataire. En retour, l’occupant doit s’assurer de son fonctionnement, de son entretien et de son remplacement éventuel.

En cas de manquement, l’état des lieux de sortie du locataire risque d’aboutir à une retenue, totale ou partielle, sur le dépôt de garantie versé à son arrivée. Cette ponction doit être justifiée par le bailleur, à l’aide des devis ou factures des travaux qu’il a engagés pour remettre le bien en état.

A savoir : Lorsque le propriétaire laisse son logement se détériorer et atteindre un état de vétusté avancé, le locataire n’est plus tenu responsable des réparations locatives.

Accepter des travaux…

Normalement, un propriétaire n’a pas de « droit de visite », c’est-à-dire qu’il ne peut pas entrer comme bon lui semble dans la location. Il peut cependant s’inviter ou faire rentrer des ouvriers du bâtiment chez son locataire pour réaliser certains travaux, à savoir :

– Des réparations urgentes (exemple : remplacement du chauffe-eau tombé en panne) ;
– Des travaux d’amélioration votés par la copropriété (exemple : pose de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais de chauffage) ;
– Des travaux requis pour le maintien en l’état et l’entretien du logement (exemple : réparation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) en panne) ;
– Des travaux de performance énergétique (exemples : amélioration de l’isolation thermique des murs, remplacement des fenêtres ou du chauffage par des équipements plus économes) ;
– Des travaux permettant d’atteindre les critères de décence d’un logement (exemple : réparation d’un système électrique défectueux).

Le locataire doit être informé sur la nature et les modalités du chantier, par une notification remise en mains propres ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Il ne peut pas s’opposer aux travaux durant la semaine. En revanche, il n’est pas contraint d’ouvrir sa porte les samedis, dimanches et jours fériés.

Si le chantier dure plus de 21 jours, une indemnisation est prévue, sous la forme d’une réduction de loyer. Celle-ci est proportionnelle à la durée du dérangement et à la surface habitable mobilisée.

Lorsque les travaux rendent le logement inhabitable ou dangereux, ne respectent pas les indications données au préalable ou présentent un caractère abusif ou vexatoire pour l’inciter à partir, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander l’interruption, voire l’interdiction du chantier.

…et renoncer à d’autres

Le locataire n’est pas libre de réaliser les travaux qu’il souhaite en cours de bail. Plus précisément, il doit obtenir l’autorisation écrite du propriétaire pour mener des travaux dits de transformation. Des chantiers comme l’agrandissement d’une porte, le retrait d’un parquet ou la pose d’une véranda sont ainsi soumis à l’accord du bailleur. De manière générale, il en va de même pour tous les travaux qui touchent au gros œuvre ou modifient la distribution du logement (abattage d’une cloison, transformation d’une chambre en cuisine…).

La loi autorise cependant le locataire à procéder à des travaux dits d’aménagement, comme le changement d’une moquette ou la pose d’une nouvelle peinture. Il est toutefois recommandé d’en parler au préalable avec le propriétaire pour éviter tout malentendu.

A la fin du bail, le propriétaire a le choix. Il peut décider de conserver les transformations et aménagements, sans devoir indemniser le locataire. Mais il peut également demander la remise en l’état du logement aux frais de l’occupant.

A savoir : Si le bailleur a autorisé le locataire à mener des travaux d’adaptation du logement aux personnes âgées ou handicapées, il ne peut pas lui demander la remise en l’état des lieux à son départ.

 

Ne pas mettre le logement en sous-location sans autorisation

L’occupant d’une location vide n’a pas le droit de sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire. Cette règle s’applique également aux locations meublées, lorsque le bail a été signé après le 27 mars 2014. Le montant du sous-loyer, qui ne peut pas dépasser celui du loyer principal, doit également être validé par le propriétaire.

Une sous-location non autorisée peut entraîner la rupture du contrat de bail et des poursuites en justice.

Pour aller plus loin : Sous-location, les règles à suivre pour éviter une amende

Respecter le préavis de départ avant de rendre les clés

Partir ne s’improvise pas à la dernière minute. Le locataire doit obligatoirement adresser un préavis de départ au bailleur. Habituellement, il doit être envoyé trois mois avant le départ.

Un délai raccourci d’un mois s’applique aux locations meublées ainsi qu’à certaines situations en location vide (obtention d’un premier emploi, mutation, licenciement…). Dans les grandes villes, le préavis d’un mois prévaut dans tous les cas. 28 agglomérations et 1.151 communes sont concernées. Voir la liste ici

Pour en savoir plus : Préavis de départ du locataire, ce qu’il faut savoir

De la date de dépôt du préavis à celle du déménagement effectif, le propriétaire peut faire visiter le logement en vue de le remplacer ou de trouver un acheteur. L’occupant ne peut pas s’y opposer et doit s’entendre avec le bailleur pour les horaires de passage. La loi permet des visites pendant les jours ouvrés, samedi inclus, dans la limite de deux heures par jour. S’il le souhaite, le locataire peut laisser un jeu de clés au bailleur et lui donner l’autorisation écrite obligatoire requise pour mener des visites en son absence. Il n’y est cependant pas contraint et peut refuser de fournir les clés.

Enfin, avant la remise des clés, la présence du locataire est requise pour établir l’état des lieux de sortie.

A savoir : Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans le logement ne sert en aucun cas à régler le dernier mois de loyer. Le paiement régulier du loyer est exigé jusqu’à la remise des clés.