Comment reconnaître une bonne simulation avant son investissement immobilier

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Une bonne simulation permet d'évaluer au plus juste le coût total de son investissement. Mais bon nombre d'entre elles ignorent des critères importants à prendre compte pour la rentabilité de son projet comme la durée du prêt ou la fiscalité... Nos conseils pour un projet immobilier réussi.

Les pièges à éviter pour faire une bonne simulation d’un investissement immobilier
 

Avant de s'engager dans un investissement immobilier, une simulation préalable de son projet n'est pas négligeable. Lorsque que celle-ci est bien faite, elle permet à l'investisseur d'identifier les coûts inhérents à son projet (épargne à allouer, impôts à payer, ...) et non pas seulement ses atouts, comme le montant de l'avantage fiscal dans le cadre d'une défiscalisation immobilière notamment.

Néanmoins, toutes les simulations ne se valent pas. Il est même fréquent que les futurs investisseurs soient mal informés et que les documents qui leur sont transmis soient incomplets. Pire encore, les chiffres peuvent être « maquillés » et détournés pour rendre l'investissement plus intéressant aux yeux du particulier. Or ce dernier n'a pas nécessairement la faculté de détecter les entourloupes...

Simulation de départ présentée aux potentiels investisseurs
Exemple de « mauvaise » simulation fourni par la plate-forme d'investissement immobilier Cerenicimo afin d'en détailler les erreurs et manquements.

Par exemple, les éléments ci-dessus font partie d'une simulation d'investissement en défiscalisation Pinel. A priori, rien ne saute aux yeux du néophyte. Pourtant, ils regorgent d'erreurs et d'approximations à même de tromper leur lecteur. Décryptage.

- Un crédit immobilier sur 25 ans pour revendre après 10 ans

La simulation d'un investissement de type Pinel présente souvent une durée de défiscalisation et une durée de détention distinctes, comme neuf et dix ans dans cet exemple. Il est donc question ici de revendre immédiatement une fois la réduction d'impôt entièrement consommée. En parallèle, le crédit immobilier souscrit pour financer cet achat est contracté sur 25 ans afin de minimiser les mensualités de remboursement. Mais pas de problème dit-on à l'investisseur, puisqu'il peut rembourser par anticipation suite à la revente au bout de dix ans.

Mais rien ne lui garantit qu'il pourra vendre à bon prix après la défiscalisation : l'acheteur d'un appartement dans un programme Pinel se retrouvera certainement confronté à la concurrence des autres investisseurs de l'immeuble ayant eu la même idée, ce qui peut tirer les prix vers le bas. Le risque de réaliser une moins-value peut alors le convaincre de revendre son logement plus tard, en espérant qu'il reprenne de la valeur. Un objectif impossible à atteindre pour les investissements surpayés, où le prix de l'appartement neuf excède largement (15-20% et plus) les prix de l'immobilier ancien et plus particulièrement ceux de l'ancien récent (moins de dix ou quinze ans). Et tant que le logement n'est pas vendu, les mensualités continuent de tomber...

Résultat, en reprenant l'exemple de départ, l'investisseur passe d'un effort d'épargne mensuel limité avant de revendre au bout de 11 ans à un tableau d'amortissement beaucoup moins intéressant et avantageux s'il conserve le bien jusqu'au remboursement intégral du prêt. La différence est saisissante : dans la présentation de départ, il est question d'un effort d'épargne de 108 euros par mois. Mais si le prêt court réellement sur 25 ans, l'investisseur doit épargner systématiquement plus de 190 euros par mois chaque mois pendant 16 ans ! La note grimpe même à 360 euros par mois lors de la quatorzième année de l'investissement. 

Le tableau d'amortissement présenté au départ aux investisseurs

Le même tableau d'amortissement mais étendu sur toute la durée du prêt

La défiscalisation Pinel a été prolongée de trois années supplémentaires dans cet exemple. Ce tableau d'amortissement n'est modifié qu'au regard du remboursement du prêt : les perspectives erronées d'évolution des loyers de la simulation de départ sont laissées inchangées par exemple.

- Les perspectives d'évolution de loyers trop optimistes

Etablir une simulation financière sur la base d'une revalorisation des loyers de 2% par an ne choque pas le grand public. Mais en réalité, une telle perspective est complètement déconnectée de la réalité. D'une part, les loyers en cours de bail doivent suivre le rythme de l'indice de référence des loyers (IRL) sauf exceptions particulières (après des travaux notamment). Or depuis le premier trimestre 2013, l'IRL n'a jamais progressé à un rythme supérieur à 1,54%... Dans le même ordre d'idée, l'observatoire privé des loyers Clameur évalue la progression annuelle des loyers de marché à 1,07% par an sur la période 2006-2016.

Les loyers ne sont jamais garantis : si la simulation présentée évoque le « revenu garanti du produit » pour parler des loyers encaissés par l'investisseur, comme c'est le cas dans notre exemple, il est fortement recommandé d'aller voir ailleurs. Les loyers ne sont jamais garantis et même une assurance contre les loyers impayés ou contre la vacance locative ne délivre pas une indemnisation complète et totale (franchise, indemnisation partielle ou limitée dans le temps, ...).


- Les loyers charges comprises pour « effacer » les mensualités

Pour déterminer l'effort d'épargne mensuel de l'investisseur, une simulation doit s'appuyer sur le loyer hors charges. Mais trop souvent, c'est le loyer charges comprises qui est retenu. Résultat, les calculs présentés sont faussés, qu'il s'agisse du revenu locatif touché par l'investisseur ou de son effort d'épargne, diminué artificiellement par l'intégration des charges aux recettes du bailleur.

De plus, les charges comme les frais de copropriété ou les frais de gestion peuvent être minorées par rapport à la réalité. D'autres ne sont pas toujours bien présentées, comme la taxe foncière par exemple (montant revu à la baisse ou non intégré dans les charges de l'investisseur).

- La fiscalité sur les revenus fonciers n'apparaît pas dans la simulation...

Le montant de la réduction d'impôt figure toujours en bonne place dans les simulations de défiscalisation immobilière. Mais ce n'est pas le cas de celui de l'impôt sur les revenus fonciers. Or, il s'agit d'une charge supplémentaire pour l'investisseur qui doit être intégrée à son plan de financement. C'est d'autant plus vrai que la pression fiscale n'est pas négligeable : en reprenant notre exemple d'un investissement Pinel au prix de 217.000 euros avec un loyer mensuel de 600 euros revalorisé de 2% par an, le contribuable dans la tranche marginale d'imposition (TMI) à 30% doit ainsi payer 8.938 euros d'impôt et de prélèvements sociaux (15,5%) sur les loyers encaissés sur onze ans*.

- ...et l'impôt sur la plus-value non plus

Dans le même ordre d'idée, les vendeurs de programmes de défiscalisation et leurs simulations ne mentionnent pas toujours la fiscalité des plus-values immobilières. Mais si l'investisseur revend son bien plus cher qu'il ne l'a acheté, il devra supporter une lourde fiscalité sur son gain (19% d'impôt sur le revenu, 15,5% de prélèvements sociaux). Pour y échapper, une seule solution : attendre. L'investisseur sera exonéré d'impôt au bout de 22 ans de détention puis de prélèvements sociaux après 30 ans.

*Chiffres fournis par la plate-forme d'investissement Cerenicimo



 

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