Dépôt de garantie : les recours du locataire en cas de litige

Les locataires le savent : le dépôt de garantie, appelé à tort « caution », est bien souvent source de difficultés. Une enquête dévoilée par la Confédération générale du logement (CGL) le 9 avril 2018 montre d’ailleurs qu’il s’agit toujours du premier sujet de litige entre un propriétaire et son locataire, à égalité avec les troubles de jouissance. Qu’il s’agisse du montant demandé ou de sa restitution, les conflits potentiels sont nombreux. Explications autour de quatre cas de figure.

Pour en savoir plus : qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

La date d’encaissement du dépôt de garantie

Ce que dit la loi

Le propriétaire est en droit de demander le versement du dépôt à compter de la signature du contrat de bail. Et ce, quelle que soit la date de l’entrée du locataire dans les lieux. Pour autant, bailleur et locataire peuvent tout à fait convenir d’une autre date de versement, du moment que celui-ci n’intervient pas avant la signature du bail.

Quels recours pour le locataire ?

Quelles que soient les circonstances, un candidat locataire doit refuser de régler une quelconque somme d’argent avant d’avoir signé son bail. Si le propriétaire ou son représentant insiste, mieux vaut mettre un terme à la négociation et chercher des interlocuteurs plus sérieux.

Le montant du dépôt de garantie

Ce que dit la loi

En location vide, le propriétaire-bailleur ne peut pas demander plus d’un mois de loyer en garantie. Pour une location meublée, il peut aller jusqu’à deux mois de loyer. Aucune dérogation à cette règle n’existe : un propriétaire ne peut donc pas demander plus en faisant valoir les qualités particulières (vue, grande terrasse…) de son logement.

À savoir : si le dépôt de garantie est réglé en espèces, le locataire doit demander un reçu au bailleur ou à son représentant précisant le montant versé.

Quels recours pour le locataire ?

En premier lieu, le candidat à la location peut refuser de payer le dépôt de garantie demandé et de signer le contrat de bail : il ira se loger ailleurs.

Si le locataire s’aperçoit que son dépôt de garantie n’est pas conforme après avoir signé le bail, il peut négocier une solution amiable avec le bailleur ou son représentant, en faisant valoir la loi. En cas de blocage persistant, l’occupant peut porter gratuitement le litige devant la commission départementale de conciliation (CDC), une instance dédiée à la résolution amiable des litiges. En dernier lieu, il lui reste l’option judiciaire, c’est-à-dire la saisie du tribunal judiciaire, pour obtenir gain de cause.

La restitution du dépôt de garantie

Ce que dit la loi

Lorsque le logement ne présente pas de dégradations particulières, le bailleur doit rendre l’intégralité du dépôt dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. Celle-ci peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En présence de dégâts plus ou moins importants qui ne peuvent pas être attribués à la vétusté du logement, le propriétaire a deux mois pour agir. Il peut alors rendre seulement une partie du dépôt (voir plus bas).

Une particularité existe pour les copropriétaires bailleurs : ils peuvent conserver jusqu’à 20% du dépôt au-delà de deux mois jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété si cela s’avère nécessaire. Une fois les comptes arrêtés, le reliquat doit être rendu au locataire sous un mois.

À savoir : les détériorations éventuelles du logement sont relevées à l’aide de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Si l’état des lieux de sortie n’est pas effectué, le propriétaire n’a pas le droit d’effectuer une retenue sur le dépôt.

Quels recours pour le locataire ?

Avant toute chose, le locataire doit s’assurer qu’il a bien communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire. Dans le cas contraire, il ne pourra pas dénoncer la restitution tardive du dépôt.

À partir du moment où le locataire s’est acquitté de cette obligation, la restitution tardive du dépôt de garantie est sanctionnée par des intérêts de retard. Ceux-ci sont égaux à 10% du loyer mensuel hors charge par mois de retard commencé.

À savoir : cette pénalité est applicable à tous les baux de location, y compris ceux signés avant la publication de la loi Alur, selon un arrêt de la Cour de cassation daté du 17 novembre 2016.

En termes de recours, le locataire lésé doit commencer par envoyer un courrier de réclamation au bailleur ou à son représentant en recommandé avec avis de réception. Ce texte doit notamment rappeler la date de l’état des lieux et celle de la remise des clés ainsi que les dispositions légales applicables (voir un modèle de courrier ici). En cas d’échec, le locataire devra ensuite se tourner vers la CDC puis saisir le juge de proximité pour obtenir réparation.

Avant de saisir le juge, le locataire peut également adresser une injonction de payer (voir le modèle ici) si le propriétaire n’a pas rendu le dépôt par négligence ou malveillance. Cette option n’est toutefois pas viable lorsque le bailleur estime qu’il doit en retenir une partie ou la totalité.

La retenue sur le montant du dépôt de garantie (partielle ou totale) lors de la restitution

Ce que dit la loi

Dès lors que des dégâts sont constatés dans le logement, le propriétaire a parfaitement le droit de conserver une partie, voire la totalité du dépôt. Cette ponction doit cependant être justifiée par la présentation des devis et factures des travaux au locataire.

Dans certains cas, le dépôt de garantie ne suffit pas à financer les réparations nécessaires. Le bailleur est alors habilité à demander un supplément pour couvrir les dépenses supplémentaires, justifiées là encore à l’aide des factures.

Quels recours pour le locataire ?

La retenue n’est pas justifiée

Un locataire doit contester la retenue de son dépôt de garantie si celle-ci n’est pas appuyée par des justificatifs. Il en va de même si le bailleur demande un supplément. Pour commencer, le locataire doit lui demander la communication des devis et factures. Si elle lui est refusée, il peut saisir la commission départementale de conciliation puis la justice si nécessaire.

Le locataire n’est pas responsable des travaux à effectuer

Le dépôt de garantie ne couvre que les dépenses suivantes :

• les réparations locatives dont l’occupant est responsable et qui n’ont pas été réalisées avant son départ
• les loyers et les charges non réglés

Le locataire doit donc rejeter toute retenue justifiée par un autre motif. En particulier, il doit s’assurer que le propriétaire ne lui demande pas de contribuer au financement de travaux liés à la vétusté « naturelle » du logement. Il doit donc se montrer attentif aux justificatifs qui lui sont présentés pour s’assurer qu’il ne paye que ce qu’il doit.

En cas de litige, il faut suivre les mêmes étapes qu’évoquées précédemment : tentative de règlement à l’amiable, saisine de la CDC puis du juge de proximité en dernier recours.