Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

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Pour un investisseur, la rentabilité de son placement immobilier est primordiale. Encore faut-il parvenir à l'estimer correctement... Rendement brut, net de frais et charges, « net-net », vacance locative, ce qu'il faut savoir pour calculer la rentabilité de son investissement locatif.

Le calcul du rendement d'un investissement immobilier

Calcul du rendement brut

Le rendement brut est le plus simple à déterminer, et pour cause : il ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur ni sa fiscalité. Dès lors, il suffit de rapporter le loyer annuel au prix de l'acquisition pour identifier la rentabilité brute de l'investissement immobilier. La formule à retenir est la suivante :

(Loyer annuel/Prix) x 100

Dans ce calcul, le prix s'entend toutes charges comprises : il faut donc retenir le prix d'achat majoré des divers frais d'acquisition.

Exemple de calcul du rendement brut : un investisseur met en location un appartement à un loyer mensuel de 800 euros charges comprises. Il a payé son achat immobilier 200.000 euros, frais d'acquisition inclus. La rentabilité brute du bien se situe donc à :

(800x12/200.000) x 100 = 4,80%.


Cette évaluation reste néanmoins trop sommaire pour déterminer précisément combien rapporte un investissement locatif. Un bémol d'autant plus important que le rendement brut est souvent mis en avant par les vendeurs pour attirer de futurs bailleurs.

Calcul du rendement net de frais et charges

Pour aller plus loin, les investisseurs doivent s'intéresser à la rentabilité de leur location en tenant compte des frais et des charges qu'ils doivent supporter à ce titre, comme la taxe foncière par exemple. En outre, le prix d'achat retenu pour le calcul du rendement est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l'investissement.

Pour procéder à ce calcul, il ne faut négliger aucune charge. Outre l'impôt foncier, il faut ainsi prendre en compte :

- Les charges non récupérables sur le locataire (dont les charges de copropriété non récupérables dans un immeuble d'appartements)
- Les dépenses de travaux et d'entretien
- Les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel
- Les éventuels frais d'assurance contre les loyers impayés (GLI).

Toutes ces dépenses supportées par le propriétaire bailleur doivent être retranchées des loyers perçus. La formule de calcul est donc la suivante :

((Loyer annuel – frais et charges)/(Prix + coût du crédit)) x 100

Exemple de calcul du rendement net de frais et charges : nous reprenons l'exemple précédent, avec un loyer mensuel de 800 euros et un achat de 200.000 euros. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10% du loyer annuel) mais l'investisseur n'a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyer. Les charges annuelles non récupérables et dépenses d'entretien sont estimées à 1.200 euros par an. La taxe foncière s'élève à 1.000 euros. Enfin, le coût du crédit atteint 12.000 euros.

Le rendement net de charges se situe ainsi à : ((800x12) - (960 + 1.200 + 1.000) / (200.000 + 12.000)) x 100 = 3,03%


Calcul du rendement « net-net » ou net d'imposition

Pour calculer le rendement de son investissement au plus près, le bailleur doit également prendre en considération ses impôts. C'est le principe du rendement « net-net » ou net de fiscalité : il prend en compte les charges fiscales supportées par l'investisseur, c'est-à-dire l'imposition des revenus fonciers. Mais ce n'est pas tout puisque les avantages fiscaux sont également retenus dans le calcul. Ainsi, un investisseur en dispositif Pinel qui bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur six, neuf ou douze ans intègre cet avantage fiscal à son calcul. Même chose pour un bailleur qui a opté pour le régime de la nouvelle loi Cosse et ses multiples déductions fiscales.

Compte tenu des spécificités de cette méthode de calcul de la rentabilité, il n'existe pas de formule de calcul à proprement parler : tout dépend du profil fiscal du bailleur, qui peut évoluer dans le temps, et des éventuels avantages fiscaux octroyés par l'investissement.

Les bons réflexes pour effectuer l'estimation de sa rentabilité locative

Ne pas négliger les changements de locataire et la vacance locative

Les différentes méthodes de calcul détaillées ci-dessus ne prennent pas en compte le risque de vacance locative, c'est-à-dire la possibilité que l'appartement reste inoccupé pendant plusieurs semaines ou mois en l'absence de locataire. Or, sans locataire, pas de loyer et donc moins de rentabilité.

Reprenons notre exemple de départ : avec 12 mois de loyer, le rendement brut de l'investissement atteint 4,80%. Mais si le bailleur perd deux mois de loyer après le départ d'un locataire, le rendement est affecté et descend à 4% brut et 2,28% net de frais et charges. Avant de se lancer, mieux vaut donc savoir combien rapporterait l'investissement en cas de vacance plus ou moins prolongée.

Proscrire les scénarios les plus optimistes

Il est logique que les investisseurs recherchent un placement immobilier rémunérateur et rentable. Attention toutefois à ne pas prendre ses rêves pour des réalités : au moment d'établir ses calculs et perspectives, le bailleur se doit de rester raisonnable pour éviter les mauvaises surprises. Inutile, donc, de s'imaginer augmenter le loyer de 10% dans trois ans pour faire décoller la rentabilité de l'investissement. De même, la perspective d'une plus-value à la revente, aussi plaisante soit-elle, doit rester réaliste pour ne pas biaiser le point de vue de l'investisseur. Même chose sur le niveau des charges et l'ensemble des paramètres pris en considération dans les calculs. Autrement dit, restez méfiant devant certaines simulations d'investissement un peu trop belles pour être vraies...

Intégrer la possible plus-value à la revente dans sa réflexion

L'investisseur doit garder en tête qu'à la fin de son investissement, il va sans doute le revendre. C'est pourquoi il faut intégrer la perspective de plus-value immobilière dans ses plans. Un investissement avec une rentabilité plutôt faible mais sécurisée, comme on en trouve à Paris notamment du fait des prix élevés et de la forte demande locative, peut ainsi s'avérer plus intéressant qu'un autre qui affiche a priori de meilleures perspectives de rendement.

A retenir : plus de rendement = plus de risques

Analyser un potentiel investissement immobilier sous le seul angle de la rentabilité n'est pas forcément recommandé. En effet, un investisseur à la recherche du meilleur rendement va probablement s'intéresser à des placements plus risqués que la moyenne. Par exemple, acheter un appartement dans un milieu rural ou périurbain coûte moins cher qu'un investissement parisien mais le risque de vacance locative y est plus élevé car les locataires sont moins nombreux. Si les occupants sont au rendez-vous, l'investisseur en région bénéficiera d'un meilleur rendement que son comparse parisien. Mais dans le cas contraire, son placement peut vite tourner à la catastrophe (baisse du prix du loyer, de la valeur du bien, etc.) tandis que son homologue pourra compter sur une forte demande locative et des perspectives de plus-value à la revente dans la capitale.


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