Impôts locaux, charges de copropriété : acheteur ou vendeur, qui paie quoi ?

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Quand une maison change de propriétaire, qui doit assumer le paiement des impôts locaux (taxe d'habitation et taxe foncière) ? Dans un immeuble, comment organiser la répartition des charges de copropriété ? Explications.

La répartition des impôts locaux entre acheteur et vendeur
 

Taxe d'habitation : pas de répartition particulière

La taxe d'habitation pesant sur les locataires et propriétaires occupants doit être acquittée à l'automne, avant le 15 novembre en général. Néanmoins, il faut connaître le fonctionnement de cet impôt local puisque celui-ci établit que les contribuables doivent payer la taxe d'habitation du logement qu'ils occupaient au 1er janvier de l'année en cours.

Ainsi, après un déménagement, il est inutile de s'interroger sur la taxe d'habitation de son nouveau chez soi dans l'immédiat. Un particulier qui change de logement au 1er avril 2017 devra quoi qu'il arrive régler l'impôt levé sur le logement qu'il occupait au 1er janvier 2017. Il ne paiera la taxe d'habitation de son nouveau logement qu'à partir de 2018... à moins de déménager d'ici au 31 décembre 2017 !

A savoir : cette règle prévaut dans toutes les situations, notamment si le nouveau propriétaire était auparavant locataire par exemple. Aucune dérogation particulière n'est prévue, y compris si le déménagement intervient début janvier.


Pour rappel, les contribuables sont tenus de signaler leur changement d'adresse à l'administration fiscale. Cela peut notamment être notifié à l'occasion de la déclaration de revenus remplie au printemps.

Et dans une colocation ? Les règles concernant le paiement de la taxe d'habitation dans une colocation sont méconnues. Et il faut savoir que le fisc n'aide pas à partager le paiement entre les différents occupants... Pour aller plus loin, notre article sur le paiement de la taxe d'habitation dans une colocation.


Taxe foncière : un partage à anticiper pour éviter les mauvaises surprises

Payée exclusivement par les propriétaires (occupants ou bailleurs), la taxe foncière ne suit pas le même fonctionnement que la taxe d'habitation. Le montant de cet impôt local est ainsi traditionnellement réparti entre l'acheteur et le vendeur en fonction de la date de la transaction. Par usage, c'est le cédant qui s'acquitte de l'impôt, puisque l'avis de taxe foncière lui est adressé comme il détenait le bien au 1er janvier, et le vendeur qui le rembourse ensuite.

A savoir : la répartition de la taxe foncière doit être inscrite dans l'acte de vente pour être juridiquement contraignant. Dans le cas contraire, le paiement de l'intégralité de l'impôt peut être réclamé à l'occupant des lieux au 1er janvier de l'année en cours et l'acheteur ne sera pas tenu légalement d'en payer une partie.


Par exemple, une maison change de propriétaire au 1er juillet 2017. L'ancien propriétaire ne s'acquitte alors que de la moitié de la taxe foncière, correspondant à la période de l'année durant laquelle il a occupé la maison (six mois sur douze). Il va toutefois régler l'intégralité du montant exigé par le fisc. Le nouveau propriétaire paiera sa part en lui reversant une somme égale à la moitié de la taxe foncière. Si la vente avait été actée au 1er avril 2017, l'ancien propriétaire aurait pris à sa charge un quart du montant de l'impôt (pour trois mois d'occupation) tandis que le nouvel occupant se serait acquitté du reste.

La règle est claire mais les vendeurs doivent toutefois se méfier. Demander le règlement d'une partie de la taxe foncière, à payer avant le 15 octobre habituellement, plusieurs mois après un déménagement peut s'avérer infructueux. C'est pourquoi il est recommandé d'anticiper ce paiement au moment de la vente : l'acheteur peut ainsi s'acquitter de sa quote-part sans attendre sur la base du montant de la taxe foncière demandé au vendeur par l'administration fiscale l'année précédente. Par sécurité, celui-ci doit présenter le dernier avis de taxe foncière le jour de la signature de l'acte authentique de vente. A cette occasion, l'acheteur règle sa quote-part et n'a plus à se soucier de la taxe foncière... du moins jusqu'à l'année suivante.

A savoir : les mêmes règles prévalent pour le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dont le montant figure sur l'avis de taxe foncière.


Charges de copropriété : entre la loi et la répartition à l'amiable

Lors de la vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété, se pose la question du paiement des charges de copropriété. Acheteur et vendeur peuvent s'en tenir à la loi : celle-ci dispose que le copropriétaire en place à la date d'exigibilité du paiement des charges doit les régler.

Néanmoins, les deux parties peuvent s'entendre pour partager le paiement des charges au prorata temporis. Cela permet notamment de répartir équitablement les charges entre acheteur et vendeur notamment si la transaction intervient entre le paiement de deux acomptes trimestriels de provisions pour charges.

En revanche, la vente n'a aucune influence en matière de régularisation annuelle des charges de copropriété. Le copropriétaire en place au moment de la régularisation bénéficiera du remboursement du trop-payé ou devra verser le complément demandé après l'approbation des comptes, après l'assemblée générale annuelle de la copropriété.



 

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