Les étapes à suivre pour l'achat d'un appartement ou d'une maison

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Acheter une maison ou un appartement est un objectif pour de nombreux ménages. Comme les sommes engagées sont importantes, il est nécessaire de bien préparer son projet et de se poser les bonnes questions au bon moment.

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PLAN
Définir son projet d'achat immobilier
Etablir son budget
La recherche de l'appartement ou de la maison
Le moment de l'achat

 

Définir son projet d'achat immobilier

 

La première étape est de définir précisément son projet immobilier. Il est important d'y passer du temps et de lister toutes les questions à se poser. Une réflexion nécessaire qui permet par la suite de mieux cibler les offres immobilières et d'être sûr qu'elles correspondent à son projet.

 

La localisation

 

La localisation du bien est la première interrogation à avoir. Elle a une forte importance notamment en ce qui concerne le prix du logement. Il est nécessaire de se demander si vous voulez vivre proche du centre-ville, des moyens de transports, des écoles, des commerces ou si vous êtes prêt à vous éloigner en périphérie pour avoir un logement plus grand ou plus récent. Les personnes qui envisagent de vivre à la campagne ne sont pas exemptes de ce type de questions. Elles doivent s'interroger sur l'opportunité de s'installer dans le bourg du village ou dans un endroit plus isolé. Êtes-vous prêt à prendre votre voiture chaque fois que vous voulez faire vos courses ou emmener vos enfants à l'école ? Il faut aussi regarder la distance par rapport à son lieu de travail. Par exemple, s'il y a beaucoup de route, mieux vaut effectuer plusieurs fois le trajet domicile-travail à différents moments de la journée pour avoir une idée précise du temps que cela pourra prendre quotidiennement.
Il est judicieux d'être méthodique et de classer par priorité la notion de confort, de quartier et de transport et de se demander les concessions que l'on est capable ou non de faire.

Le type de bien

Autre question à laquelle il faut répondre : quel type de bien souhaite-t-on acquérir. Qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain pour faire construire, les conséquences ne seront pas les mêmes pour la suite du processus. Pour faire ce choix, plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte. Les personnes qui s'orientent vers un appartement ne doivent pas être effrayées par la promiscuité, la possibilité d'entendre le bruit de ses voisins ou encore le manque d'espace extérieur. Dans leur calcul, elles doivent prendre en compte les frais de copropriété qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois. Des inconvénients que retrouvent peu les personnes qui souhaitent faire l'acquisition d'une maison. Cela ne veut pas dire pour autant qu'il n'y en n'ait pas. Si le prix au m² est généralement moins élevé pour une maison que pour un appartement, les frais d'entretien, eux sont plus importants. S'il faut refaire la toiture ou encore ravaler la façade, le coût peut vite grimper et devra être supporté en entier (et non divisé entre copropriétaires). L'atout d'une maison est également de bénéficier le plus souvent d'un espace extérieur, mais quel sera le montant de son aménagement ? Prendrez-vous le temps de vous en occuper ? Troisième option : acheter un terrain et faire construire. Si le fait de construire à son goût son logement peut être séduisant, il ne faut pas oublier qu'il faut compter en moyenne un an pour pouvoir s'installer dans les locaux. Un projet qui peut prendre beaucoup de temps car il est conseillé de garder un œil attentif quasiment quotidiennement sur le chantier.

 

Neuf ou ancien ?

 

Le choix doit aussi se porter sur le neuf ou sur l'ancien. Une interrogation qui peut découler des questions énumérées précédemment. Dans cette réflexion, il faut considérer qu'aujourd'hui le plus grand nombre de constructions neuves sont éloignées des centres-villes et peuvent ne pas avoir le charme des vieilles pierres. Autres arguments en faveur de l'ancien : le prix initial plus élevé et la difficulté à se projetter lorsque l'on achète sur plan. Il n'est pas toujours évident de s'imaginer à quoi ressemblera le projet lorsqu'il sera terminé mais aussi le quartier, s'il y aura de nouvelles infrastructures, de nouveaux commerces ou transports. D'un point de vue financier, la différence de prix peut être compensée par des frais de notaire réduits et l'assurance, pendant les premières années, de ne pas avoir de travaux importants à financer. Dans ce calcul, il faut aussi inclure les dépenses sur le long terme en matière de chauffage, de frais de copropriété...

 

Etablir son budget

 

En parallèle de la définition de son projet immobilier, il faut avoir une idée précise du budget dont on dispose. Il faut pour cela connaître le montant des mensualités que l'on est en mesure de rembourser ainsi que la somme d'argent que l'on peut injecter directement sans avoir recours à l'emprunt. Il peut être aussi judicieux de faire le tour de tous les coups de pouce financiers permettant d'aider à monter son projet

 

La capacité d'emprunt

Avant de se lancer dans une acquisition, il est essentiel de connaître ce que l'on appelle sa capacité d'emprunt. Ce terme désigne le montant qu'une banque sera susceptible d'octroyer. Il se calcule en prenant en compte les ressources du foyer (salaires, revenus fonciers, placements financiers...) et les charges (loyer, assurance, factures de téléphonie, transport...). La différence est le « reste à vivre », soit la somme qu'il reste tous les mois aux ménages après avoir réglé ces charges incompressibles. D'un établissement à l'autre, la capacité d'endettement octroyée peut être différente. Il est possible de faire le tour soi-même de plusieurs structures différentes pour savoir celle qui propose le prêt le plus important ou de faire appel à un courtier en crédit immobilier.

 

L'apport personnel

 

L'apport personnel est la somme qui permettra de financer son projet sans avoir recours à l'emprunt. Avoir un apport personnel important peut se révéler être un vrai plus pour le montage du dossier de financement. L'idéal est qu'il représente autour de 20% du coût total de l'opération. Il existe plusieurs types de placements pour se constituer un apport personnel conséquent dans le temps. . Pour faire grossir cette somme, il est aussi possible de mobiliser la solidarité familiale. Les parents peuvent par exemple décider d'aider leurs enfants à devenir propriétaire via une donation du vivant ou un prêt familial

 

Les aides

 

Dans le calcul du budget qui peut être mobilisé pour acquérir un bien, il est préconisé de prendre en compte dès le départ les aides auxquelles les futurs propriétaires peuvent avoir droit. Il en existe un nombre important, certaines sont connues, d'autres un peu moins. Voici un petit tour d'horizon :
• Le prêt à taux zéro (PTZ). Il s'agit d'un crédit sans intérêt accordé aux primo accédants, sous conditions de ressources
• Les aides des collectivités locales qui proposent des prêts à des taux privilégiés. C'est le cas notamment à Paris ou à Marseille.
• Le prêt Action logement (ancien 1% logement) qui permet aux salariés du privé d'obtenir un prêt complémentaire au taux compétitif de 1%. Il est attribué sous conditions de ressources. Le même dispositif existe pour les fonctionnaires sous la forme d'un prêt d'honneur.
• Le prêt à l'accession sociale (PAS), destiné aux ménages aux revenus modestes. Ils continuent à percevoir une aide au logement qui leur permet de rembourser une partie de leur mensualité. Le PAS est cumulable avec un PTZ ou un prêt Action logement
• Les aides des caisses de retraite complémentaires et des complémentaires santé. Certains organismes proposent des soutiens financiers dans le cadre d'un projet immobilier. D'un établissement à l'autre, ils peuvent prendre différentes formes. Il est conseillé de les contacter directement pour savoir si vous êtes éligible.

 

Les frais supplémentaires

 

Dans toute cette réflexion il ne faut pas oublier ce que l'on appelle les frais supplémentaires. Le prix du bien n'est pas le seul montant à déboursé. Dans le calcul du budget nécessaire, il faut comptabiliser également les frais de notaire, les frais d'agence ainsi que les frais de dossier liés à la souscription du prêt. C'est l'ensemble de cette somme qu'il faudra financer. 

 

La recherche de l'appartement ou de la maison

 

Lorsque le projet commence à être plus précis et que le budget a été déterminé, la recherche peut réellement commencer. Là encore, il est important de se poser plusieurs questions afin de multiplier ses chances de trouver le plus rapidement possible le bien idéal.

 

Les différents moyens de trouver le bien immobilier

 

Pour réussir à trouver un logement, de nombreux canaux existent. Le plus simple et le plus ancien est le bouche à oreille. Si vous cherchez un bien dans le quartier dans lequel vous résidez déjà, n'hésitez pas à en parler autour de vous à vos voisins, aux commerçants... L'un d'entre eux a peut être entendu parler de quelque chose. Il peut être aussi malin de se promener dans le lieu de recherche en levant le nez. Vous tomberez peut-être sur un panneau à vendre ou sur une vitrine d'agence immobilière recensant les biens du secteur. Pensez aussi au bouche à oreille 2.0. Les réseaux sociaux comme Facebook ou Twitter peuvent permettre de chercher un logement.
Le principal réflexe pour sa recherche est de se tourner vers Internet. De nombreux sites proposent des annonces en ligne. Pour éviter de perdre trop de temps ou de tomber toujours sur les mêmes biens, faire un tri entre tous ces sites est indispensable. Il faut savoir si vous privilégiez les sites de vente entre particuliers (comme pap.fr ou entreparticuliers.com), ceux des agences immobilières (seloger.com, bienici.com) ou encore ceux qui mélangent les deux (leboncoin.fr). Certains propriétaires peuvent en effet décider de vendre leur bien sans agence.
Ensuite, pour ne pas trop perdre de temps, mieux vaut lister les points à vérifier sur les annonces comme le montant des charges si vous êtes en copropriété, celui de la taxe foncière ou encore la note obtenue dans le cadre du diagnostic énergétique. Si cette dernière est mauvaise (en dessous de C), cela signifie que des travaux d'isolation seront peut-être nécessaires dans les années à venir. Un coût qu'il faudra prendre en compte dans son budget. Une fois ces points vérifiés, une visite peut être envisagée.

A savoir : Pour être sûr de ne pas rater le bien recherché, il est conseillé de mettre une alerte sur quelques-uns des sites évoqués ci-dessus. Vous serez ainsi prévenu dès qu'un bien correspondant à la superficie recherchée, dans la localisation désirée et avec la bonne fourchette de prix, est mis en vente. Pour la fourchette de prix, mieux vaut mettre un peu plus large, n'oubliez pas que vous pouvez toujours avoir une marge de négociation.

D'autres solutions pour trouver un logement existent comme passer directement par un agent immobilier, un chasseur d'appartements ou encore un notaire. Enfin, il est aussi possible de trouver son bonheur aux enchères. Même si ce procédé n'est pas forcément habituel, s'y intéresser peut permettre de réaliser de bonnes affaires.

Enfin, les personnes qui souhaitent acquérir un logement neuf peuvent se tourner directement vers un constructeur ou un promoteur (Vinci, Nexity, Eiffage...). Ils peuvent présenter les programmes qu'ils ont en projet. Il est également possible de s'inscrire à des alertes pour être informé le plus tôt possible dès qu'un nouveau programme voit le jour. Plusieurs sites sont spécialisés dans la recherche de logements neufs comme explorimmoneuf.com ou encore selogerneuf.com.

 

Les visites

 

Lorsqu'une première sélection de biens a été faite, l'étape suivante est de se rendre sur place. Ce moment se prépare à l'avance en listant les questions à poser à l'agent immobilier ou au propriétaire ou encore en faisant attention à bien observer plusieurs points.
Voici quelques questions qu'il ne faudra pas oublier de poser :
• Le type de chauffage
• Si l'électricité est aux normes
• Le nombre de copropriétaires
• Le montant des factures d'électricité, de chauffage, de gaz...
• L'exposition du logement
• Le montant des charges
• La taille du logement
• Si des travaux importants ont été réalisés (cloisons abattues, changement de place des toilettes...)
• Les raisons des petites fissures constatées ou des tâches d'humidité
• S'il y a des projets d'aménagement prévus autour du logement (construction d'un nouvel immeuble à côté qui pourrait boucher une vue dégagée)


Les éléments à regarder avec attention :
• Les parties communes pour l'achat d'un appartement
• L'état du plafond, des murs et des fenêtres
• Les équipements présents dans le logement (cuisine aménagée, salle de bain, placards...)
• L'état des prises électriques
• La ventilation
• L'état du jardin (s'il y a des arbres malades ou si des racines sont trop profondes et qu'elles peuvent endommager la maison...)

Si la première visite se révèle positive, il est conseillé d'en faire au moins une deuxième. L'idéal est qu'elle se fasse à un autre moment de la journée afin de vérifier le niveau sonore, l'ensoleillement... Si de nombreux travaux sont nécessaires, il est préférable que cette deuxième visite se fasse en présente d'un entrepreneur. Ce dernier pourra chiffrer le montant des aménagements ou pointer une possible malfaçon.

 

Le moment de l'achat

 

La décision est prise, ce sera ce logement et pas un autre. Avant de pouvoir définitivement s'installer dans son nouveau chez soi, il reste encore une étape cruciale, celle de l'achat. Pour que tout se passe bien, mieux vaut respecter tous les délais.

 

L'offre d'achat

 

Si le choix est fait, pour montrer son engagement au vendeur, il est nécessaire de réaliser une offre ou une proposition d'achat. Il s'agit du prix que vous êtes prêt à mettre pour acquérir le bien. L'offre peut être au prix proposé ou plus basse.
Cette offre d'achat peut prendre deux formes : à l'oral ou à l'écrit
Pour être considérée comme officielle, cette offre doit comporter un certain nombre de mentions. L'offre orale est un engagement qui permet à chacun, vendeur ou acheteur, de se rétracter sans avoir de raison à donner, ni de conditions à respecter. L'offre écrite est beaucoup plus engageante. Elle doit comporter plusieurs informations comme le prix, la durée de cette offre, le type de bien acquis, ainsi que l'identité des deux parties et les modalités de réponse (par exemple, en recommandé avec accusé de réception), le délai de rétraction (qui est en moyenne autour d'une semaine). A partir du moment où le vendeur accepte cette proposition, le processus d'achat est engagé. Le vendeur est tenu d'accepter la première offre au prix. Cette démarche permet de bloquer le prix mais l'engagement plus définitif a lieu au moment de la signature du compromis de vente. Il n'y a pas d'obligation légale de faire une offre d'achat. Il est possible de signer directement un compromis.

A savoir : au moment de l'offre d'achat, aucune somme d'argent ne doit être versée. L'engagement légal avec le versement d'un acompte lors de la signature du compromis suffit.

 

La négociation

 

Il est toujours possible de faire une offre d'achat en dessous du prix. Pour que la négociation s'engage plus facilement, mieux avoir préparer ses arguments pour justifier cette baisse de prix. Par exemple, s'il y a de nombreux travaux à réaliser, il est possible de demander un devis à un entrepreneur et de le présenter ensuite aux vendeurs. Attention, si le marché est tendu, par exemple dans des villes comme Paris, faire une offre en dessous du prix peut être risqué. Si plusieurs acquéreurs sont intéressés, le bien peut vous échapper car une autre personne aura fait une offre au prix. Il faut alors faire une offre d'achat avec le prix souhaité. Le vendeur est en droit de la refuser. Il peut aussi faire une contre-proposition avec un nouveau prix. Dans ce cas, l'acheteur peut la refuser et il est libéré de tout engagement.

A savoir : si la transaction s'effectue via une agence immobilière et qu'une offre en dessous du prix a été faite, c'est à cette dernière de faire connaître le nouveau prix fixé par le vendeur.

 

Le cas particulier de l'achat dans le neuf (le Vefa)

Le déroulé pour l'achat d'un logement neuf est différent. On parle d'une vente en état futur d'achèvement (Vefa). Il ne s'agit pas de faire une offre d'achat mais de signer un contrat de réservation. Ce document se rapproche plus de la promesse de vente. Il engage l'acquéreur car il réserve un logement en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie au promoteur. Ce document contractuel doit comprendre plusieurs mentions comme le prix prévisionnel, la durée des travaux, le montant du dépôt de garantie ainsi que les conditions de rétractation. A ce contrat doivent être annexées des informations sur le logement comme la surface habitable en mètre carré, le nombre de pièces, la nature des matériaux utilisés ou encore la liste des équipements collectifs si le logement est situé dans un immeuble. Si la transaction est maintenue, un contrat définitif de vente sera signé par la suite.



 

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