Où investir dans l’immobilier en 2017 ?

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L'investissement immobilier ne cesse d'attirer les épargnants à la recherche d'un bon placement. Mais encore faut-il savoir où et comment investir dans l'immobilier locatif... Rendements, prix, conseils pratiques, ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

Les clés pour bien investir dans l’immobilier en 2017
 

Sommaire

Où investir en 2017 ?
- Les régions préférées des investisseurs
- Les rendements d'un investissement dans l'ancien
- L'évolution des prix de l'immobilier neuf
Les critères pour bien investir
- Définir son projet, son budget et le rendement recherché
- La règle de l'emplacement
- Acheter au bon prix, louer au bon loyer

Où investir dans l'immobilier locatif en 2017 ?

Les régions préférées des investisseurs

Les propriétaires bailleurs ont clairement une préférence. D'après les données du Crédit Foncier, ils visent en priorité la moitié sud de l'Hexagone et l'Ile-de-France pour investir. L'établissement de crédit relève que 79% des investissements actés par ses clients au cours du premier semestre 2016 se concentrent sur cinq régions : Auvergne – Rhône-Alpes, la Nouvelle-Aquitaine, Provence-Alpes Côte d'Azur, l'Occitanie et la région parisienne. Dans le détail, l'Occitanie (26%) devance l'Ile-de-France (19%) et Auvergne – Rhône-Alpes (12%) sur le podium des régions plébiscitées pour l'investissement locatif.

Il s'agit là d'une tendance lourde et non pas d'une année exceptionnelle. En 2010, le Crédit Foncier relevait 76% d'investissements dans les mêmes régions. Autrement dit, près de quatre investisseurs sur cinq achètent dans la moitié sud du pays ou en région parisienne. Si ce constat n'interdit pas de s'intéresser à d'autres localités, les choix des investisseurs se comprennent facilement.

Chaque région abrite au moins une grande métropole (Bordeaux, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Nice Paris, Toulouse, Montpellier) avec souvent des projets urbains récents ou à venir et des bassins d'emplois importants, ce qui suscite une forte demande locative. Traduction, elles répondent davantage que les autres aux critères essentiels d'un investissement immobilier (voir plus loin).

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Les rendements d'un investissement locatif dans l'immobilier ancien

Le tableau suivant détaille les rendements moyens des investissements dans l'immobilier ancien. Il se concentre sur les régions évoquées ci-dessus et sur les villes de plus de 20.000 habitants.

Ces données ont été compilées par le portail spécialisé Meilleursagents.com. Les valeurs affichées sont arrêtées au 1er février 2017.

Ville Region Nombre d'habitants Prix Appartement
(€/m²)
Loyer moyen
(€/m²)
Rentabilité brute
(%)
Paris IDF 2249975                        8133 €             26,0 € 3,8%
Bussy-Saint-Georges IDF 25135                        3470 €             14,1 € 4,9%
Champs-sur-Marne IDF 24499                        2794 €             13,8 € 5,9%
Chelles IDF 52817                        2886 €             13,6 € 5,7%
Combs-la-Ville IDF 21908                        2489 €             12,1 € 5,8%
Dammarie-les-Lys IDF 20661                        2594 €             12,4 € 5,7%
Lagny-sur-Marne IDF 20306                        3015 €             13,5 € 5,4%
Meaux IDF 52225                        2525 €             12,0 € 5,7%
Le Mée-sur-Seine IDF 20693                        1821 €             11,5 € 7,6%
Melun IDF 39497                        2378 €             12,7 € 6,4%
Ozoir-la-Ferrière IDF 20123                        3376 €             13,1 € 4,7%
Pontault-Combault IDF 36458                        3328 €             12,8 € 4,6%
Roissy-en-Brie IDF 22436                        2526 €             11,9 € 5,6%
Savigny-le-Temple IDF 29074                        2294 €             11,2 € 5,9%
Torcy IDF 22866                        2553 €             12,8 € 6,0%
Villeparisis IDF 24525                        2868 €             13,3 € 5,6%
La Celle-Saint-Cloud IDF 21181                        3821 €             15,7 € 4,9%
Chatou IDF 30281                        4176 €             16,8 € 4,8%
Le Chesnay IDF 29226                        4489 €             16,6 € 4,4%
Conflans-Sainte-Honorine IDF 35582                        3039 €             13,7 € 5,4%
Élancourt IDF 26389                        2910 €             13,4 € 5,5%
Guyancourt IDF 28245                        3660 €             14,7 € 4,8%
Houilles IDF 31952                        3791 €             15,6 € 5,0%
Maisons-Laffitte IDF 23125                        4229 €             17,6 € 5,0%
Mantes-la-Jolie IDF 42727                        2601 €             12,6 € 5,8%
Montigny-le-Bretonneux IDF 33567                        3727 €             14,2 € 4,6%
Les Mureaux IDF 30739                        2046 €             11,6 € 6,8%
Plaisir IDF 31074                        2963 €             13,1 € 5,3%
Poissy IDF 37662                        3484 €             14,7 € 5,1%
Rambouillet IDF 25860                        3506 €             13,7 € 4,7%
Saint-Germain-en-Laye IDF 40653                        4831 €             19,1 € 4,7%
Sartrouville IDF 51431                        3334 €             14,8 € 5,3%
Trappes IDF 29563                        2385 €             12,9 € 6,5%
Vélizy-Villacoublay IDF 20711                        3868 €             14,7 € 4,6%
Versailles IDF 86307                        5468 €             18,8 € 4,1%
Athis-Mons IDF 29831                        2904 €             13,3 € 5,5%
Brétigny-sur-Orge IDF 24264                        3102 €             12,8 € 4,9%
Brunoy IDF 25492                        2740 €             13,1 € 5,8%
Corbeil-Essonnes IDF 44223                        2382 €             12,6 € 6,4%
Draveil IDF 28646                        2800 €             12,8 € 5,5%
Étampes IDF 24013                        2229 €             11,2 € 6,0%
Évry IDF 52184                        1978 €             12,7 € 7,7%
Gif-sur-Yvette IDF 20622                        3460 €             14,5 € 5,0%
Grigny IDF 27179                        1566 €             12,1 € 9,3%
Longjumeau IDF 21510                        2585 €             12,9 € 6,0%
Massy IDF 43006                        3162 €             14,9 € 5,7%
Montgeron IDF 22941                        3317 €             13,2 € 4,8%
Morsang-sur-Orge IDF 21043                        2583 €             12,2 € 5,7%
Palaiseau IDF 30316                        3295 €             13,9 € 5,1%
Ris-Orangis IDF 26988                        1942 €             12,1 € 7,5%
Sainte-Geneviève-des-Bois IDF 34771                        2724 €             12,6 € 5,5%
Saint-Michel-sur-Orge IDF 20224                        2239 €             11,6 € 6,2%
Savigny-sur-Orge IDF 37132                        2600 €             13,1 € 6,0%
Vigneux-sur-Seine IDF 28289                        2877 €             13,1 € 5,5%
Viry-Châtillon IDF 31655                        2606 €             12,7 € 5,9%
Yerres IDF 28933                        2803 €             13,3 € 5,7%
Les Ulis IDF 24641                        2311 €             11,3 € 5,9%
Antony IDF 62012                        4331 €             16,9 € 4,7%
Asnières-sur-Seine IDF 83376                        4815 €             19,0 € 4,7%
Bagneux IDF 38002                        3831 €             16,6 € 5,2%
Bois-Colombes IDF 28927                        5135 €             19,1 € 4,5%
Boulogne-Billancourt IDF 116220                        7149 €             23,4 € 3,9%
Châtenay-Malabry IDF 32083                        4254 €             16,9 € 4,8%
Châtillon IDF 33405                        5311 €             18,1 € 4,1%
Clamart IDF 52731                        4773 €             17,9 € 4,5%
Clichy IDF 59458                        4988 €             20,4 € 4,9%
Colombes IDF 85102                        3910 €             17,2 € 5,3%
Courbevoie IDF 88530                        5782 €             20,8 € 4,3%
Fontenay-aux-Roses IDF 23288                        4322 €             17,5 € 4,9%
La Garenne-Colombes IDF 28297                        5328 €             20,0 € 4,5%
Gennevilliers IDF 41930                        3467 €             16,8 € 5,8%
Issy-les-Moulineaux IDF 65326                        6589 €             21,7 € 4,0%
Levallois-Perret IDF 64629                        7799 €             24,5 € 3,8%
Malakoff IDF 30768                        5278 €             20,1 € 4,6%
Meudon IDF 45010                        4839 €             19,2 € 4,7%
Montrouge IDF 48710                        5865 €             21,1 € 4,3%
Nanterre IDF 89476                        4322 €             17,9 € 5,0%
Neuilly-sur-Seine IDF 61797                        9203 €             26,3 € 3,4%
Le Plessis-Robinson IDF 28113                        5012 €             17,7 € 4,2%
Puteaux IDF 44683                        5721 €             20,7 € 4,3%
Rueil-Malmaison IDF 79855                        5106 €             18,9 € 4,4%
Saint-Cloud IDF 29194                        5998 €             20,4 € 4,1%
Sèvres IDF 23278                        4974 €             18,9 € 4,6%
Suresnes IDF 46876                        5888 €             20,4 € 4,2%
Vanves IDF 27022                        5586 €             20,5 € 4,4%
Villeneuve-la-Garenne IDF 25644                        2875 €             15,4 € 6,4%
Aubervilliers IDF 75598                        3111 €             17,3 € 6,7%
Aulnay-sous-Bois IDF 81880                        2520 €             14,0 € 6,7%
Bagnolet IDF 34513                        3908 €             17,8 € 5,5%
Le Blanc-Mesnil IDF 51916                        2891 €             14,6 € 6,0%
Bobigny IDF 47224                        2700 €             14,8 € 6,6%
Bondy IDF 53051                        2768 €             15,3 € 6,6%
Clichy-sous-Bois IDF 29835                        1800 €             13,4 € 8,9%
La Courneuve IDF 38789                        2663 €             15,2 € 6,9%
Drancy IDF 66635                        2831 €             14,9 € 6,3%
Épinay-sur-Seine IDF 54540                        2349 €             13,8 € 7,1%
Gagny IDF 39378                        2804 €             14,0 € 6,0%
Les Lilas IDF 22505                        4958 €             18,9 € 4,6%
Livry-Gargan IDF 42036                        2825 €             14,1 € 6,0%
Montfermeil IDF 25963                        2575 €             13,2 € 6,2%
Montreuil IDF 103068                        4241 €             18,4 € 5,2%
Neuilly-Plaisance IDF 20703                        3540 €             14,6 € 4,9%
Neuilly-sur-Marne IDF 34005                        2754 €             14,0 € 6,1%
Noisy-le-Grand IDF 62970                        3317 €             14,4 € 5,2%
Noisy-le-Sec IDF 40232                        3019 €             15,0 € 6,0%
Pantin IDF 53797                        4246 €             18,3 € 5,2%
Les Pavillons-sous-Bois IDF 22117                        2860 €             14,5 € 6,1%
Pierrefitte-sur-Seine IDF 28026                        2448 €             14,6 € 7,1%
Romainville IDF 25512                        3792 €             16,9 € 5,4%
Rosny-sous-Bois IDF 41254                        3058 €             14,7 € 5,8%
Saint-Denis IDF 107762                        3163 €             16,2 € 6,1%
Saint-Ouen IDF 47783                        4210 €             18,8 € 5,4%
Sevran IDF 50053                        2133 €             13,1 € 7,4%
Stains IDF 34830                        2616 €             15,4 € 7,0%
Tremblay-en-France IDF 34452                        2507 €             12,2 € 5,9%
Villemomble IDF 28368                        3214 €             14,6 € 5,5%
Villepinte IDF 35850                        2438 €             13,0 € 6,4%
Alfortville IDF 44550                        4134 €             17,1 € 5,0%
Arcueil IDF 20100                        4314 €             17,9 € 5,0%
Cachan IDF 28404                        4104 €             17,5 € 5,1%
Champigny-sur-Marne IDF 75800                        3123 €             14,7 € 5,7%
Charenton-le-Pont IDF 29562                        6434 €             21,0 € 3,9%
Choisy-le-Roi IDF 41355                        3261 €             16,1 € 5,9%
Créteil IDF 90528                        3323 €             15,6 € 5,6%
Fontenay-sous-Bois IDF 52723                        4345 €             18,8 € 5,2%
Fresnes IDF 26371                        3256 €             14,0 € 5,2%
L'Haÿ-les-Roses IDF 30574                        3571 €             15,2 € 5,1%
Ivry-sur-Seine IDF 58185                        4138 €             18,7 € 5,4%
Le Kremlin-Bicêtre IDF 26131                        4810 €             18,6 € 4,6%
Limeil-Brévannes IDF 20663                        3036 €             13,6 € 5,4%
Maisons-Alfort IDF 53265                        4495 €             18,1 € 4,8%
Nogent-sur-Marne IDF 31795                        5274 €             18,7 € 4,3%
Orly IDF 21312                        2726 €             14,3 € 6,3%
Le Perreux-sur-Marne IDF 33214                        4650 €             17,3 € 4,5%
Saint-Mandé IDF 22292                        7412 €             22,6 € 3,7%
Saint-Maur-des-Fossés IDF 74818                        4678 €             17,8 € 4,6%
Sucy-en-Brie IDF 25655                        2933 €             13,8 € 5,7%
Thiais IDF 29229                        3453 €             15,3 € 5,3%
Villejuif IDF 55923                        3924 €             17,8 € 5,4%
Villeneuve-Saint-Georges IDF 32767                        2824 €             14,1 € 6,0%
Villiers-sur-Marne IDF 27222                        3294 €             13,9 € 5,1%
Vincennes IDF 48649                        6836 €             22,6 € 4,0%
Vitry-sur-Seine IDF 86375                        3352 €             15,9 € 5,7%
Argenteuil IDF 104282                        2625 €             14,2 € 6,5%
Bezons IDF 28330                        3149 €             14,9 € 5,7%
Cergy IDF 58341                        2822 €             14,3 € 6,1%
Cormeilles-en-Parisis IDF 23497                        3594 €             13,5 € 4,5%
Deuil-la-Barre IDF 21638                        3016 €             14,3 € 5,7%
Eaubonne IDF 24300                        2745 €             13,8 € 6,0%
Ermont IDF 27304                        2792 €             13,8 € 5,9%
Franconville IDF 33512                        2733 €             13,7 € 6,0%
Garges-lès-Gonesse IDF 39730                        2131 €             12,3 € 6,9%
Gonesse IDF 26516                        2319 €             12,9 € 6,7%
Goussainville IDF 31129                        2838 €             12,1 € 5,1%
Herblay IDF 26422                        3438 €             13,6 € 4,8%
Montmorency IDF 20945                        3316 €             14,5 € 5,3%
Pontoise IDF 29885                        2567 €             13,5 € 6,3%
Saint-Gratien IDF 20453                        2879 €             15,4 € 6,4%
Saint-Ouen-l'Aumône IDF 23731                        2446 €             12,9 € 6,3%
Sannois IDF 26707                        2946 €             14,1 € 5,8%
Sarcelles IDF 58398                        2027 €             12,7 € 7,5%
Taverny IDF 26195                        2612 €             13,1 € 6,0%
Villiers-le-Bel IDF 27428                        2075 €             13,0 € 7,5%
Angoulême Nouvelle Aquitaine 41776                        1161 €               7,4 € 7,6%
Rochefort Nouvelle Aquitaine 25183                        1616 €               8,3 € 6,2%
La Rochelle Nouvelle Aquitaine 74880                        3189 €             11,4 € 4,3%
Saintes Nouvelle Aquitaine 25586                        1597 €               7,8 € 5,8%
Brive-la-Gaillarde Nouvelle Aquitaine 48267                        1252 €               7,4 € 7,1%
Bergerac Nouvelle Aquitaine 27687                        1292 €               6,9 € 6,4%
Périgueux Nouvelle Aquitaine 29811                        1424 €               7,6 € 6,4%
Bègles Nouvelle Aquitaine 25119                        2614 €               9,9 € 4,6%
Bordeaux Nouvelle Aquitaine 239399                        3230 €             12,1 € 4,5%
Le Bouscat Nouvelle Aquitaine 23075                        2639 €             10,2 € 4,7%
Cenon Nouvelle Aquitaine 22131                        1910 €               9,8 € 6,1%
Eysines Nouvelle Aquitaine 20122                        2616 €               9,9 € 4,5%
Gradignan Nouvelle Aquitaine 23355                        2431 €             10,7 € 5,3%
Libourne Nouvelle Aquitaine 23681                        1644 €               9,1 € 6,7%
Lormont Nouvelle Aquitaine 20557                        1674 €               9,2 € 6,6%
Mérignac Nouvelle Aquitaine 65882                        2437 €             10,3 € 5,1%
Pessac Nouvelle Aquitaine 58743                        2380 €             11,1 € 5,6%
Saint-Médard-en-Jalles Nouvelle Aquitaine 28348                        2995 €               8,8 € 3,5%
Talence Nouvelle Aquitaine 40763                        2764 €             12,1 € 5,3%
La Teste-de-Buch Nouvelle Aquitaine 24505                        3458 €               9,8 € 3,4%
Villenave-d'Ornon Nouvelle Aquitaine 28984                        2472 €               9,2 € 4,5%
Dax Nouvelle Aquitaine 20299                        1762 €               8,1 € 5,5%
Mont-de-Marsan Nouvelle Aquitaine 31188                        1604 €               7,3 € 5,5%
Agen Nouvelle Aquitaine 33620                        1162 €               7,5 € 7,7%
Villeneuve-sur-Lot Nouvelle Aquitaine 23232                        1017 €               7,7 € 9,1%
Anglet Nouvelle Aquitaine 38581                        3598 €             10,5 € 3,5%
Bayonne Nouvelle Aquitaine 44331                        2708 €             10,1 € 4,5%
Biarritz Nouvelle Aquitaine 25903                        4608 €             13,8 € 3,6%
Pau Nouvelle Aquitaine 79798                        1539 €               8,8 € 6,9%
Niort Nouvelle Aquitaine 57813                        1373 €               7,5 € 6,6%
Châtellerault Nouvelle Aquitaine 31902                        1096 €               6,4 € 7,0%
Poitiers Nouvelle Aquitaine 87906                        1501 €               9,2 € 7,3%
Limoges Nouvelle Aquitaine 137758                        1149 €               8,1 € 8,4%
Carcassonne Occitanie 47268                         983 €               6,7 € 8,2%
Narbonne Occitanie 51546                        1623 €               8,3 € 6,1%
Millau Occitanie 21626                        1178 €               7,1 € 7,3%
Rodez Occitanie 23794                        1414 €               7,4 € 6,3%
Alès Occitanie 40851                        1311 €               7,2 € 6,6%
Nîmes Occitanie 144940                        1628 €               9,0 € 6,6%
Blagnac Occitanie 22217                        2664 €             10,2 € 4,6%
Colomiers Occitanie 35784                        2118 €               9,3 € 5,2%
Muret Occitanie 24085                        1713 €               8,4 € 5,9%
Toulouse Occitanie 447340                        2633 €             11,3 € 5,2%
Tournefeuille Occitanie 25763                        2798 €               9,9 € 4,3%
Auch Occitanie 21871                        1344 €               7,1 € 6,3%
Agde Occitanie 23999                        2693 €               9,4 € 4,2%
Béziers Occitanie 71432                        1208 €               7,6 € 7,6%
Frontignan Occitanie 22719                        2398 €               9,6 € 4,8%
Lunel Occitanie 25565                        1708 €               8,8 € 6,2%
Montpellier Occitanie 264538                        2671 €             12,3 € 5,5%
Sète Occitanie 43408                        2468 €               9,5 € 4,6%
Cahors Occitanie 20224                        1247 €               7,2 € 6,9%
Tarbes Occitanie 42888                        1105 €               7,5 € 8,2%
Perpignan Occitanie 118238                        1390 €               8,3 € 7,1%
Albi Occitanie 49179                        1743 €               7,8 € 5,4%
Castres Occitanie 42222                        1271 €               6,5 € 6,1%
Montauban Occitanie 56536                        1364 €               7,2 € 6,3%
Manosque PACA 22316                        1798 €               8,7 € 5,8%
Gap PACA 40654                        2041 €               8,4 € 4,9%
Antibes PACA 75176                        4432 €             15,4 € 4,2%
Cagnes-sur-Mer PACA 46632                        3891 €             14,7 € 4,5%
Cannes PACA 72607                        5358 €             15,7 € 3,5%
Le Cannet PACA 42754                        3426 €             14,6 € 5,1%
Grasse PACA 51631                       2523 €             11,8 € 5,6%
Mandelieu-la-Napoule PACA 22004                        4184 €             15,1 € 4,3%
Menton PACA 28926                        4614 €             15,5 € 4,0%
Nice PACA 344064                        3780 €             14,7 € 4,7%
Saint-Laurent-du-Var PACA 29942                       4101 €             14,3 € 4,2%
Vallauris PACA 27411                        3961 €             14,3 € 4,3%
Aix-en-Provence PACA 140684                        4018 €             14,5 € 4,3%
Allauch PACA 20243                        2892 €             11,1 € 4,6%
Arles PACA 52510                        1957 €               9,2 € 5,7%
Aubagne PACA 45800                        2410 €             11,2 € 5,6%
La Ciotat PACA 33738                        3752 €             13,0 € 4,2%
Gardanne PACA 20473                        2787 €             10,8 € 4,6%
Istres PACA 42943                        2460 €               9,8 € 4,8%
Marignane PACA 34393                        2175 €             10,7 € 5,9%
Marseille PACA 850636                        2399 €             11,6 € 5,8%
Martigues PACA 47614                        2357 €             10,7 € 5,4%
Miramas PACA 25265                        2100 €             10,0 € 5,7%
Salon-de-Provence PACA 42812                        2097 €               9,8 € 5,6%
Vitrolles PACA 34827                        2427 €             11,1 € 5,5%
Draguignan PACA 37501                        1887 €               9,5 € 6,0%
Fréjus PACA 52344                        3602 €             12,6 € 4,2%
La Garde PACA 25613                        2425 €             11,7 € 5,8%
Hyères PACA 54527                        3263 €             11,6 € 4,3%
Saint-Raphaël PACA 33624                        4133 €             12,3 € 3,6%
La Seyne-sur-Mer PACA 62640                        2612 €             10,8 € 4,9%
Six-Fours-les-Plages PACA 34275                        3641 €             11,8 € 3,9%
Toulon PACA 163974                        2358 €             10,6 € 5,4%
La Valette-du-Var PACA 20851                        2475 €             10,9 € 5,3%
Avignon PACA 90194                        1944 €               9,5 € 5,9%
Carpentras PACA 28815                        1604 €               8,0 € 6,0%
Cavaillon PACA 25486                       1689 €               8,6 € 6,1%
Orange PACA 29302                       1560 €               8,1 € 6,2%
Bourg-en-Bresse Rhône-Alpes 39882                       1497 €               7,8 € 6,3%
Oyonnax Rhône-Alpes 22459                        1227 €               7,1 € 7,0%
Montluçon Rhône-Alpes 38166                         808 €               6,6 € 9,8%
Vichy Rhône-Alpes 24992                        1281 €               7,4 € 7,0%
Aurillac Rhône-Alpes 27338                        1120 €               7,0 € 7,5%
Montélimar Rhône-Alpes 35372                        1635 €               8,2 € 6,0%
Romans-sur-Isère Rhône-Alpes 33613                        1257 €               7,6 € 7,2%
Valence Rhône-Alpes 63148                        1520 €               8,1 € 6,4%
Bourgoin-Jallieu Rhône-Alpes 26390                        1764 €               9,0 € 6,1%
Échirolles Rhône-Alpes 35995                        1643 €               9,7 € 7,1%
Fontaine Rhône-Alpes 22175                        1598 €               9,5 € 7,1%
Grenoble Rhône-Alpes 157424                        2225 €             10,8 € 5,8%
Saint-Martin-d'Hères Rhône-Alpes 37126                        1843 €             10,7 € 7,0%
Vienne Rhône-Alpes 28800                        1793 €               8,2 € 5,5%
Roanne Rhône-Alpes 36147                          990 €               6,6 € 8,0%
Saint-Chamond Rhône-Alpes 35419                        1218 €               6,6 € 6,5%
Saint-Étienne Rhône-Alpes 170049                        1011 €               7,2 € 8,5%
Clermont-Ferrand Rhône-Alpes 140957                        1692 €               9,4 € 6,6%
Bron Rhône-Alpes 38881                        2204 €             11,1 € 6,0%
Caluire-et-Cuire Rhône-Alpes 41357                        2831 €             10,6 € 4,5%
Lyon Rhône-Alpes 491268                        3425 €             11,9 € 4,2%
Oullins Rhône-Alpes 25257                         2373 €             10,0 € 5,0%
Sainte-Foy-lès-Lyon Rhône-Alpes 21585                        2676 €             10,5 € 4,7%
Saint-Genis-Laval Rhône-Alpes 20673                        2504 €               9,8 € 4,7%
Vaulx-en-Velin Rhône-Alpes 42726                        2132 €               9,9 € 5,5%
Vénissieux Rhône-Alpes 60159                        1779 €               9,7 € 6,6%
Villefranche-sur-Saône Rhône-Alpes 35640                        1906 €               8,5 € 5,4%
Villeurbanne Rhône-Alpes 145034                        2666 €             11,2 € 5,1%
Décines-Charpieu Rhône-Alpes 25794                        2312 €             10,1 € 5,2%
Meyzieu Rhône-Alpes 31090                        2454 €               9,9 € 4,8%
Rillieux-la-Pape Rhône-Alpes 29966                        2237 €               9,4 € 5,0%
Saint-Priest Rhône-Alpes 42535                        2036 €               9,4 € 5,6%
Aix-les-Bains Rhône-Alpes 28585                        2877 €             10,7 € 4,5%
Chambéry Rhône-Alpes 58437                        2208 €             10,2 € 5,5%
Annecy Rhône-Alpes 51012                        3671 €             13,1 € 4,3%
Annecy-le-Vieux Rhône-Alpes 20012                        4290 €             13,2 € 3,7%
Annemasse Rhône-Alpes 32657                        2945 €             13,6 € 5,6%
Thonon-les-Bains Rhône-Alpes 33928                        3044 €             11,6 € 4,6%


Au-delà du simple rendement par le revenu (loyers perçus rapportés au prix d'achat), Meilleursagents.com a également étudié les perspectives de plus-values dans les grandes métropoles françaises. Dans une étude publiée en septembre 2016, le portail spécialisé mettait en avant Lyon, Nantes et Rennes à ce titre. A l'inverse, Nice offre les moins bonnes perspectives de plus-value immobilière.

tableau MA perspectives PV

L'évolution des prix de l'immobilier neuf

La majorité des investisseurs qui achètent un logement neuf s'engagent dans cette voie pour profiter de la défiscalisation immobilière. En 2017, ils peuvent ainsi se tourner vers le dispositif Pinel qui permet un investissement à la carte (12 à 21% de réduction d'impôt, engagement de location de six à douze ans) ainsi que de louer le bien à ses enfants.

En dépit de l'attrait de cet avantage fiscal, les investisseurs ne doivent pas perdre de vue qu'il s'agit d'un investissement immobilier. Pour ne pas se fourvoyer, ils doivent notamment investir au bon prix et ne pas payer trop cher.

Pour aller plus loin, notre article sur les étapes d'un investissement Pinel


Pour les éclairer à ce sujet, voici l'évolution des prix des logements neufs en 2016 (par rapport à 2015) telle qu'établie par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Celui-ci permet d'identifier le prix moyen du mètre carré ainsi que les villes qui ont connu les plus fortes augmentations l'année passée. A titre de comparaison, les prix de l'immobilier neuf ont évolué de 2,5% en moyenne en 2016.

capturefpi

Attention : si les prix du neuf sont orientés à la hausse, cela ne signifie pas que l'investisseur a plus de chances de réaliser une plus-value à la revente. Les indicateurs de prix visent uniquement le prix de vente du logement lorsqu'il est neuf. Une fois vendu, il n'est plus neuf à proprement parler. Pour éviter d'acheter trop cher, il est donc important de comparer le prix d'achat du logement neuf aux prix de l'immobilier ancien au même endroit : si l'écart est trop important, il existe un risque significatif de moins-value à la revente, en particulier pour des investissements de pure défiscalisation (revente immédiate à l'expiration de l'avantage fiscal).


Les prix ne sont cependant pas le seul indicateur à suivre. Les investisseurs peuvent rapidement prendre le pouls d'une métropole en s'intéressant au nombre de programmes commercialisés ainsi qu'au délai d'écoulement de l'offre de logements (sur plan, mis en chantier ou déjà livrés). Plus les programmes sont nombreux, plus l'investisseur a de choix pour se lancer. A l'inverse, s'ils sont rares, il y a moins d'opportunités pertinentes pour un placement immobilier.

De même, le délai d'écoulement de biens permet d'évaluer la « rareté » des logements neufs mis en vente dans l'agglomération. De quoi anticiper la profondeur de l'offre mais aussi l'orientation des prix, les marchés les plus tendus (forte demande face à une offre trop limitée) étant généralement les plus haussiers. Ce délai a par exemple fortement diminué en 2016 en Ile-de-France et la région comptait un peu plus de 21.000 logements disponibles à l'achat en fin d'année dernière (-5% sur un an). Dans l'agglomération bordelaise, l'offre commerciale disponible correspond à cinq mois de vente seulement, un signe que le marché se tend et que les prix pourraient continuer à grimper (+3,6% en 2016). A l'inverse, l'agglomération niçoise semble être mieux armée face à ce risque, avec 11,3 mois de délai contre 9 mois en moyenne en Provence -Alpes-Côte d'Azur. « C'est un marché très dynamique car il attire une clientèle internationale, y compris dans le logement neuf. Donc cette métropole a toujours produit beaucoup pour répondre à la demande frontalière, internationale mais aussi à un marché intérieur important », analyse Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI.

Les critères à retenir pour investir dans l'immobilier

Avant de se lancer, les investisseurs doivent bien préparer leur achat pour éviter les déconvenues. Les points ci-dessous reviennent sur les questions que doivent se poser les bailleurs avant de signer.

Définir son projet, son budget et le rendement recherché

Réaliser un investissement immobilier ne se fait pas au hasard. Tout investisseur doit savoir dans quel but il investit : défiscaliser pour réduire son impôt ? Préparer sa retraite ? Développer ou diversifier son patrimoine ? De plus, d'autres buts annexes peuvent être poursuivis à travers l'investissement immobilier, comme trouver un logement à louer à un membre de sa famille par exemple.

L'investisseur se doit également d'identifier les moyens de ses ambitions. Cela signifie calculer son budget disponible et déterminer sa capacité d'emprunt. La demande de prêt et le dossier présentés à la banque doivent également être préparés avec soin.

Pour aller plus loin, notre article sur les étapes de la demande de prêt


Enfin, le rendement de l'investissement immobilier ne doit pas être négligé. Celui-ci se détermine à deux niveaux :

- La rentabilité par le revenu, c'est-à-dire les loyers encaissés rapportés au coût total de l'investissement (prix et frais d'acquisition inclus). Ce calcul donne le rendement brut de l'investissement immobilier. Le rendement net correspond au brut diminué des impôts sur les revenus fonciers, des charges de copropriété, des frais de travaux éventuels ainsi que des frais de gestion locative.

- La rentabilité par le capital, c'est-à-dire la perspective de réaliser une plus-value à la revente du logement. Elle peut être primordiale pour certains investissements, comme un achat dans les arrondissements les plus chers de Paris, où la rentabilité par le revenu est limitée par les prix très élevés, ou l'acquisition d'un bien à rénover, celle-ci pouvant par ailleurs donner droit à une réduction d'impôt (Malraux, Pinel ancien).

La règle de l'emplacement

Quels que soient les moyens mis sur la table ou le type d'investissement, il faut acheter au bon endroit. L'investisseur doit s'intéresser de près aux points suivants :

- La demande locative : elle doit être forte pour assurer les revenus locatifs et éviter la vacance. Il faut donc étudier la démographie de la ville où on achète, son taux de chômage et plus généralement son dynamisme économique, sa capacité à attirer des étudiants ou d'autres catégories de population (jeunes couples actifs par exemple). « Il faut investir dans les villes et les quartiers les plus à même de résister en cas de baisse des prix ou de retournement de marché », conseille également le directeur scientifique de Meilleursagents.com Thomas Lefebvre.

- Le dynamisme urbain : la ville est-elle en plein développement ou plutôt sur le déclin ? Les projets urbains récents et à venir permettent de répondre à cette question. En 2017, plusieurs agglomérations sont à suivre, comme le Grand Paris (et en particulier les villes qui vont accueillir les nouvelles gares et infrastructures de transports) ou le Grand Lyon. Plus largement, il faut se pencher sur les quartiers rénovés ou en voie de rénovation. Autre point à considérer pour les villes de province selon Thomas Lefebvre, le développement des lignes de train à grande vitesse (LGV), un phénomène qui a déjà bénéficié à Bordeaux et bientôt à Rennes (ouverture de la ligne LGV le 2 juillet 2017).

Grand Paris, les villes à suivre selon Georges Rocchietta, PDG d'Atland : Aubervilliers, Champigny-sur-Marne, Montreuil, Saint Denis, Saint Ouen, Villejuif, Villiers-sur-Marne.


Acheter au bon prix, louer au bon loyer

Pour bien investir, il faut bien acheter. Dans cette optique, l'investisseur doit évaluer s'il achète à un prix cohérent avec le marché. Si les bonnes affaires existent, il faut se méfier des prix trop élevés qui grèvent la rentabilité de l'investissement et limitent les perspectives de plus-values. Pour ne pas se tromper, il est bon de consulter plusieurs sources (annonces immobilières, professionnels, indices des prix des Notaires ou d'autres professionnels...) et de confronter plusieurs propositions. Attention toutefois à ne pas se limiter à la seule comparaison des prix au cours de cet exercice : une différence de prix entre deux logements similaires situés dans le même quartier peut tout à fait se justifier, par la qualité de l'immeuble ou de l'emplacement par exemple.

Autre impératif pour un bon investissement : louer au bon prix. Il faut connaître les loyers applicables à sa location pour éviter de rebuter les locataires et de perdre des revenus locatifs.

Pour aller plus loin, notre article sur l'estimation du loyer


Bien fixer son loyer signifie qu'il ne faut pas aller trop bas, au risque de limiter la rentabilité de l'investissement. C'est d'autant plus important que dans les grandes villes, les revalorisations de loyer sont encadrées par l'indice de référence des loyers (IRL) en vertu d'un arrêté renouvelé chaque année en août depuis 2012. De plus, les loyers sont encadrés à Paris ainsi qu'à Lille et ne doivent pas dépasser certains seuils à la mise en location.

Enfin, le loyer peut être plafonné : c'est le cas des investissements en dispositif Pinel mais également pour les locations sous le régime de la loi Cosse ou encore faisant l'objet d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Attention : pour un investissement Pinel, il faut veiller à ne pas fixer son loyer au plafond si les loyers de marché (hors réglementation) sont inférieurs à ceux-ci, au risque de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires.



 

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