Où investir dans l’immobilier ?

Où investir dans l’immobilier locatif ?

Les régions préférées des investisseurs

Les propriétaires bailleurs ont clairement une préférence. D’après les données du Crédit Foncier, ils visent en priorité la moitié sud de l’Hexagone et l’Ile-de-France pour investir. L’établissement de crédit relève que 79% des investissements actés par ses clients au cours du premier semestre 2016 se concentrent sur cinq régions : Auvergne – Rhône-Alpes, la Nouvelle-Aquitaine, Provence-Alpes Côte d’Azur, l’Occitanie et la région parisienne. Dans le détail, l’Occitanie (26%) devance l’Ile-de-France (19%) et Auvergne – Rhône-Alpes (12%) sur le podium des régions plébiscitées pour l’investissement locatif.

Il s’agit là d’une tendance lourde et non pas d’une année exceptionnelle. En 2010, le Crédit Foncier relevait 76% d’investissements dans les mêmes régions. Autrement dit, près de quatre investisseurs sur cinq achètent dans la moitié sud du pays ou en région parisienne. Si ce constat n’interdit pas de s’intéresser à d’autres localités, les choix des investisseurs se comprennent facilement.

Chaque région abrite au moins une grande métropole (Bordeaux, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Nice Paris, Toulouse, Montpellier) avec souvent des projets urbains récents ou à venir et des bassins d’emplois importants, ce qui suscite une forte demande locative. Traduction, elles répondent davantage que les autres aux critères essentiels d’un investissement immobilier (voir plus loin).

Les rendements d’un investissement locatif dans l’immobilier ancien

Le tableau suivant détaille les rendements moyens des investissements dans l’immobilier ancien. Il se concentre sur les régions évoquées ci-dessus et sur les villes de plus de 20.000 habitants.

Ces données ont été compilées par le portail spécialisé Meilleursagents.com. Les valeurs affichées sont arrêtées au 1er février 2017.

Au-delà du simple rendement par le revenu (loyers perçus rapportés au prix d’achat), Meilleursagents.com a également étudié les perspectives de plus-values dans les grandes métropoles françaises. Dans une étude publiée en septembre 2016, le portail spécialisé mettait en avant Lyon, Nantes et Rennes à ce titre. A l’inverse, Nice offre les moins bonnes perspectives de plus-value immobilière.

L’évolution des prix de l’immobilier neuf

La majorité des investisseurs qui achètent un logement neuf s’engagent dans cette voie pour profiter de la défiscalisation immobilière. En 2017, ils peuvent ainsi se tourner vers le dispositif Pinel qui permet un investissement à la carte (12 à 21% de réduction d’impôt, engagement de location de six à douze ans) ainsi que de louer le bien à ses enfants.

En dépit de l’attrait de cet avantage fiscal, les investisseurs ne doivent pas perdre de vue qu’il s’agit d’un investissement immobilier. Pour ne pas se fourvoyer, ils doivent notamment investir au bon prix et ne pas payer trop cher.

Pour aller plus loin, notre article sur les étapes d’un investissement Pinel

Pour les éclairer à ce sujet, voici l’évolution des prix des logements neufs en 2016 (par rapport à 2015) telle qu’établie par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Celui-ci permet d’identifier le prix moyen du mètre carré ainsi que les villes qui ont connu les plus fortes augmentations l’année passée. A titre de comparaison, les prix de l’immobilier neuf ont évolué de 2,5% en moyenne en 2016.

Attention : si les prix du neuf sont orientés à la hausse, cela ne signifie pas que l’investisseur a plus de chances de réaliser une plus-value à la revente. Les indicateurs de prix visent uniquement le prix de vente du logement lorsqu’il est neuf. Une fois vendu, il n’est plus neuf à proprement parler. Pour éviter d’acheter trop cher, il est donc important de comparer le prix d’achat du logement neuf aux prix de l’immobilier ancien au même endroit : si l’écart est trop important, il existe un risque significatif de moins-value à la revente, en particulier pour des investissements de pure défiscalisation (revente immédiate à l’expiration de l’avantage fiscal).

Les prix ne sont cependant pas le seul indicateur à suivre. Les investisseurs peuvent rapidement prendre le pouls d’une métropole en s’intéressant au nombre de programmes commercialisés ainsi qu’au délai d’écoulement de l’offre de logements (sur plan, mis en chantier ou déjà livrés). Plus les programmes sont nombreux, plus l’investisseur a de choix pour se lancer. A l’inverse, s’ils sont rares, il y a moins d’opportunités pertinentes pour un placement immobilier.

De même, le délai d’écoulement de biens permet d’évaluer la « rareté » des logements neufs mis en vente dans l’agglomération. De quoi anticiper la profondeur de l’offre mais aussi l’orientation des prix, les marchés les plus tendus (forte demande face à une offre trop limitée) étant généralement les plus haussiers. Ce délai a par exemple fortement diminué en 2016 en Ile-de-France et la région comptait un peu plus de 21.000 logements disponibles à l’achat en fin d’année dernière (-5% sur un an). Dans l’agglomération bordelaise, l’offre commerciale disponible correspond à cinq mois de vente seulement, un signe que le marché se tend et que les prix pourraient continuer à grimper (+3,6% en 2016). A l’inverse, l’agglomération niçoise semble être mieux armée face à ce risque, avec 11,3 mois de délai contre 9 mois en moyenne en Provence -Alpes-Côte d’Azur. « C’est un marché très dynamique car il attire une clientèle internationale, y compris dans le logement neuf. Donc cette métropole a toujours produit beaucoup pour répondre à la demande frontalière, internationale mais aussi à un marché intérieur important », analyse Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI.

Les critères à retenir pour investir dans l’immobilier

Avant de se lancer, les investisseurs doivent bien préparer leur achat pour éviter les déconvenues. Les points ci-dessous reviennent sur les questions que doivent se poser les bailleurs avant de signer.

Définir son projet, son budget et le rendement recherché

Réaliser un investissement immobilier ne se fait pas au hasard. Tout investisseur doit savoir dans quel but il investit : défiscaliser pour réduire son impôt ? Préparer sa retraite ? Développer ou diversifier son patrimoine ? De plus, d’autres buts annexes peuvent être poursuivis à travers l’investissement immobilier, comme trouver un logement à louer à un membre de sa famille par exemple.

L’investisseur se doit également d’identifier les moyens de ses ambitions. Cela signifie calculer son budget disponible et déterminer sa capacité d’emprunt. La demande de prêt et le dossier présentés à la banque doivent également être préparés avec soin.

Pour aller plus loin, notre article sur les étapes de la demande de prêt

Enfin, le rendement de l’investissement immobilier ne doit pas être négligé. Celui-ci se détermine à deux niveaux :

– La rentabilité par le revenu, c’est-à-dire les loyers encaissés rapportés au coût total de l’investissement (prix et frais d’acquisition inclus). Ce calcul donne le rendement brut de l’investissement immobilier. Le rendement net correspond au brut diminué des impôts sur les revenus fonciers, des charges de copropriété, des frais de travaux éventuels ainsi que des frais de gestion locative.

– La rentabilité par le capital, c’est-à-dire la perspective de réaliser une plus-value à la revente du logement. Elle peut être primordiale pour certains investissements, comme un achat dans les arrondissements les plus chers de Paris, où la rentabilité par le revenu est limitée par les prix très élevés, ou l’acquisition d’un bien à rénover, celle-ci pouvant par ailleurs donner droit à une réduction d’impôt (Malraux, Pinel ancien).

La règle de l’emplacement

Quels que soient les moyens mis sur la table ou le type d’investissement, il faut acheter au bon endroit. L’investisseur doit s’intéresser de près aux points suivants :

– La demande locative : elle doit être forte pour assurer les revenus locatifs et éviter la vacance. Il faut donc étudier la démographie de la ville où on achète, son taux de chômage et plus généralement son dynamisme économique, sa capacité à attirer des étudiants ou d’autres catégories de population (jeunes couples actifs par exemple). « Il faut investir dans les villes et les quartiers les plus à même de résister en cas de baisse des prix ou de retournement de marché », conseille également le directeur scientifique de Meilleursagents.com Thomas Lefebvre.

– Le dynamisme urbain : la ville est-elle en plein développement ou plutôt sur le déclin ? Les projets urbains récents et à venir permettent de répondre à cette question. En 2017, plusieurs agglomérations sont à suivre, comme le Grand Paris (et en particulier les villes qui vont accueillir les nouvelles gares et infrastructures de transports) ou le Grand Lyon. Plus largement, il faut se pencher sur les quartiers rénovés ou en voie de rénovation. Autre point à considérer pour les villes de province selon Thomas Lefebvre, le développement des lignes de train à grande vitesse (LGV), un phénomène qui a déjà bénéficié à Bordeaux et bientôt à Rennes (ouverture de la ligne LGV le 2 juillet 2017).

Grand Paris, les villes à suivre selon Georges Rocchietta, PDG d’Atland : Aubervilliers, Champigny-sur-Marne, Montreuil, Saint Denis, Saint Ouen, Villejuif, Villiers-sur-Marne.

Acheter au bon prix, louer au bon loyer

Pour bien investir, il faut bien acheter. Dans cette optique, l’investisseur doit évaluer s’il achète à un prix cohérent avec le marché. Si les bonnes affaires existent, il faut se méfier des prix trop élevés qui grèvent la rentabilité de l’investissement et limitent les perspectives de plus-values. Pour ne pas se tromper, il est bon de consulter plusieurs sources (annonces immobilières, professionnels, indices des prix des Notaires ou d’autres professionnels…) et de confronter plusieurs propositions. Attention toutefois à ne pas se limiter à la seule comparaison des prix au cours de cet exercice : une différence de prix entre deux logements similaires situés dans le même quartier peut tout à fait se justifier, par la qualité de l’immeuble ou de l’emplacement par exemple.

Autre impératif pour un bon investissement : louer au bon prix. Il faut connaître les loyers applicables à sa location pour éviter de rebuter les locataires et de perdre des revenus locatifs.

Pour aller plus loin, notre article sur l’estimation du loyer

Bien fixer son loyer signifie qu’il ne faut pas aller trop bas, au risque de limiter la rentabilité de l’investissement. C’est d’autant plus important que dans les grandes villes, les revalorisations de loyer sont encadrées par l’indice de référence des loyers (IRL) en vertu d’un arrêté renouvelé chaque année en août depuis 2012. De plus, les loyers sont encadrés à Paris ainsi qu’à Lille et ne doivent pas dépasser certains seuils à la mise en location.

Enfin, le loyer peut être plafonné : c’est le cas des investissements en dispositif Pinel mais également pour les locations sous le régime de la loi Cosse ou encore faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Attention : pour un investissement Pinel, il faut veiller à ne pas fixer son loyer au plafond si les loyers de marché (hors réglementation) sont inférieurs à ceux-ci, au risque de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires.