Cristal Care : une nouvelle SCPI pour allier diversification et thématique santé

Une SCPI internationale diversifiée, investissant de façon prépondérante dans la santé, des deux côtés de l’Atlantique. C’est le positionnement choisi par Inter Gestion REIM pour Cristal Care, sa nouvelle société civile de placement immobilier (SCPI). « Nous pensons qu’un fonds peut porter une grande conviction, tout en conservant la souplesse nécessaire pour traverser les cycles », résume Émilien Rodriguez, directeur général délégué d’Inter Gestion REIM.

Jusqu’à 49% du patrimoine de la SCPI en dehors de la santé

La santé représentera au moins 51% de l’allocation, avec une définition élargie, au-delà des seuls établissements de soin. Les actifs acquis pourront ainsi accueillir des locataires dans les domaines de la prévention, du bien-être, de la nutrition, de l’activité physique, des sciences de la vie, de la recherche, de la rééducation ou des infrastructures médicales. Jusqu’à 49% du patrimoine pourra relever d’autres typologies immobilières (bureaux, commerces, etc.). Aux États-Unis, le fonds s’appuiera sur la société de gestion Sphere Investments (plus d’1,2 milliard de dollars d’actifs sous gestion), spécialiste de l’immobilier de santé, qui met un accent particulier « sur une prise de décision fondée sur l’analyse des données ». Inter Gestion REIM évoque des acquisitions de tailles variables, pouvant atteindre jusqu’à 20 millions d’euros.

« Dans une allocation en SCPI, est-ce qu’il faut privilégier une thématique forte ou une diversification large ? Nous pensons qu’il est possible de combiner les deux. Une SCPI très thématique peut être très lisible mais trop contrainte [dans ses choix d’investissements], une SCPI très diversifiée apporte de l’agilité mais peut manquer de colonne vertébrale, observe Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM. Cristal Care cherche à réunir le meilleur des deux mondes : une dominante santé pour donner une ligne stratégique forte, une poche de diversification pour garder de la liberté de gestion, et une exposition à l’international pour ne pas seulement dépendre d’un seul pays, d’un seul cycle ou d’un seul environnement économique ».

Une décote de 12% pour financer les premières acquisitions

Pour amorcer le fonds, Inter Gestion REIM ouvre une phase dite « sponsor », destinée aux premiers capitaux collectés. Le prix de souscription est fixé à 176 euros, soit 12% sous le prix de référence de 200 euros, jusqu’au 31 mars 2027 et dans la limite de 30 millions d’euros. Une commission de retrait spécifique s’applique en cas de sortie avant cinq ans. Cette enveloppe doit financer les premières acquisitions. Plusieurs actifs aux États-Unis et plusieurs en Europe ont été identifiés, certains sous « lettre d’intention validée ». Les premières opérations devraient « sans doute » se dénouer aux États-Unis, dans la santé.

Cristal Care est accessible à partir d’une part, avec 12% de frais de souscription, les frais de gestion atteignant 13,20% des revenus encaissés en Europe et 14,50% en Amérique du Nord. Le délai de jouissance – au-delà duquel les premiers revenus sont reversés – est fixé à cinq mois.

La SCPI pourra en principe s’endetter jusqu’à 50%. La société de gestion indique toutefois vouloir démarrer Cristal Care principalement avec la collecte de capitaux, sans se « précipiter » sur le recours à l’effet de levier du crédit. Cristal Care vise un taux de rendement interne (objectif de performance annualisé) de 7%, ainsi qu’un taux de distribution de 6,7% sur dix ans.