Dette française : « L’OAT à près de 5%, un game changer pour les SCPI »

Comment analyser le marché des SCPI, à partir des données du deuxième trimestre 2026 ?

Le marché demeure extrêmement polarisé. Vous avez d’un côté une poignée de SCPI qui captent une part toujours plus importante de la collecte, essentiellement des SCPI diversifiées qui concentrent 97,3% des flux. Il s’agit de véhicules paneuropéens, le plus souvent récents et à frais réduits.

Cette concentration est inédite : les cinq SCPI les plus collectrices (Comète, Corum Origin, Transitions Europe, Iroko Zen et Edmond de Rothschild Europa) ont capté 53% de la collecte nette. Les 127 autres ont collecté seulement 3,88 millions d’euros en moyenne, et 2,84 millions en dehors du TOP 10.

De l’autre côté, vous avez des SCPI en difficulté, ayant suspendu temporairement la variabilité de leur capital, pour offrir une porte de sortie à leurs associés souhaitant vendre leurs parts sur un marché secondaire, au prix d’importantes décotes. Entre les deux, vous trouvez ce que l’on peut qualifier de « ventre mou » : des SCPI dont la collecte s’est tarie, dont la capitalisation est figée, mais qui parviennent à maintenir leurs niveaux de distribution aux associés.

Gare aux taux de distribution des jeunes SCPI

Justement, ce trimestre a été marqué par une nette accélération des suspensions de variabilité du capital…

Douze SCPI sont désormais concernées, représentant 13% de la capitalisation du marché. Parmi elles, sept suspensions sont intervenues durant ce trimestre, dont six sur le seul mois de juin : Selectinvest 1, LF Grand Paris Patrimoine, Crédit Mutuel Pierre 1, Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce.

Ce mouvement explique une grande partie de la baisse du volume de parts en attente de cession, qui a diminué de 31% depuis fin 2025. 31,5% des demandes de retrait (soit 611 millions d’euros) qui subsistent au 30 juin 2026 portent sur les SCPI de bureaux.

Comment les performances évoluent-elles ?

Le taux de distribution (TD) brut moyen pondéré a atteint 5,08%, contre 5,05% au premier trimestre 2026. Les SCPI diversifiées demeurent la catégorie affichant les meilleurs TD (5,59%), alors que les SCPI santé-éducation (4,06%) et les SCPI résidentielles (3,31%) ferment la marche.

Nous constatons que les SCPI créées depuis moins de 3 ans affichent un TD pondéré de 8,95%, soit près de 4 points de pourcentage de plus que les SCPI plus anciennes (4,95%). L’écart peut s’expliquer en partie par un patrimoine acquis récemment, à des prix plus bas, mais il provient surtout de l’effet relutif lié au délai de jouissance, qui bonifie les performances lors des premières années de vie d’une SCPI : les loyers générés par les premiers immeubles acquis bénéficient aux associés existants, tandis que les nouveaux entrants doivent attendre quelques mois pour percevoir leurs premiers dividendes.

Le TD des deux ou trois premières années d’une SCPI n’est pas représentatif de ses performances à long terme : il ne doit donc pas constituer le seul indicateur à prendre en compte avant de souscrire.

Comment les SCPI ont-elles investi ?

Cinquante SCPI ont investi 1,29 milliard d’euros au deuxième trimestre, avec un rendement moyen à l’acquisition de 8,09%. Environ 80% des montants ont été investis à l’étranger, contre 78% au deuxième trimestre 2025. Le Royaume-Uni reste en tête des pays où la collecte est affectée, avec 176 millions d’euros investis sur la période, devant les Pays-Bas et l’Allemagne.

Mais la situation pourrait rapidement changer.

Le niveau de l’OAT 10 ans devrait rebattre les cartes

C’est-à-dire ?

La remontée des taux des obligations, et en particulier celle de l’OAT 10 ans (emprunt de référence de l’État français, NDLR) est un game changer. Le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans est passé de 3,59% fin juin à 4,90% le 1er octobre et s’établissait encore à 4,72% le 6 octobre.

Or l’OAT est considéré comme le taux sans risque. Mécaniquement, les autres classes d’actifs, immobilier compris, doivent s’ajuster pour délivrer une performance supérieure à 5%. Aujourd’hui, le taux de rendement prime parisien, celui des immeubles les mieux situés et loués aux meilleurs locataires, devrait se situer à 6%, et non plus entre 5,5% et 5,75%, ce qui doit conduire à un ajustement de leurs prix à la baisse pour qu’ils retrouvent leur prime de risque.

Quelles conséquences pour les SCPI ?

Les portefeuilles immobiliers très exposés à la France vont subir, plus ou moins rapidement, une baisse de leur valeur de reconstitution (montant nécessaire pour reconstituer le patrimoine à l’identique aux prix du marché, NDLR). Une nouvelle baisse des valeurs de parts est possible après le 1er janvier 2027. Et le phénomène ne se limitera pas aux bureaux : le spectre devrait être plus large que ce à quoi nous avons assisté après la remontée des taux d’intérêt à partir de la mi-2023, qui a surtout concerné des SCPI anciennes, composées principalement de grands immeubles de bureaux en périphérie de Paris.

La hausse des taux n’a donc pas que des inconvénients ?

Non. Sur les nouvelles acquisitions, elle va favoriser les SCPI dont les sociétés de gestion font preuve d’agilité. Quand les valeurs baissent, les rendements immédiats à l’acquisition augmentent : cela offre d’excellents points d’entrée aux SCPI qui collectent. Une SCPI paneuropéenne peut investir partout, y compris en France, qui va redevenir un marché intéressant. Pour ces véhicules, l’Hexagone devrait constituer une source d’opportunités d’ici six à huit mois.