Trêve hivernale : « Le temps est le pire ennemi du propriétaire »

ToutSurMesFinances.com : Que peut encore faire un propriétaire pendant la trêve hivernale ?

M^e Emmanuelle Taupin-Mayor, commissaire de justice : À compter du 1^er novembre, seule l’expulsion physique du logement est interdite. La procédure judiciaire peut néanmoins se poursuivre : le propriétaire peut saisir la justice et obtenir une décision d’expulsion. Les loyers restent dus durant toute la période.

La trêve hivernale comporte toutefois des exceptions. Elle ne s’applique pas aux personnes qui se sont introduites dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut également réduire ou supprimer cette protection dans certaines autres situations d’occupation illégale.

Le relogement du locataire dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille autorise aussi l’expulsion. Enfin, celle d’un conjoint, partenaire ou concubin violent reste possible sur décision du juge aux affaires familiales, dans le cadre d’une ordonnance de protection.

Un propriétaire a-t-il le droit de changer les serrures ?

Non, il doit respecter la procédure légale et ne pas se faire justice lui-même. Changer la serrure ou couper l’énergie est à proscrire. Contraindre un occupant à partir, par la menace ou l’intimidation, expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

Quel doit être le premier réflexe face à un loyer impayé ?

Réagir vite, sans laisser la situation s’installer. Le bailleur contacte son locataire pour savoir si la difficulté est ponctuelle et si un échéancier est envisageable. Il vérifie aussi les garanties prévues dans le bail.

Si la situation ne s’améliore pas, il sollicite un commissaire de justice pour engager les premières démarches. Le temps est le pire ennemi du propriétaire. Plus le problème est pris tôt, plus une solution est facile à trouver. Autrement dit, il ne faut pas attendre le 1^er avril pour agir. Au-delà de trois mois d’impayés, le montant de la dette rend son remboursement rapide plus difficile.

Du premier impayé à l’expulsion, quelles sont les étapes ?

Le commissaire de justice délivre d’abord un commandement de payer, qui détaille les sommes dues. Pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette dans le cadre de la clause résolutoire. Le délai de deux mois reste applicable aux baux antérieurs qui le prévoient.

À défaut, le bailleur peut l’assigner devant le juge. L’audience ne peut se tenir moins de six semaines après la notification de l’assignation au préfet. Le juge examine la situation : il peut constater le règlement de la dette, accorder jusqu’à trois ans pour la rembourser si le locataire en a les moyens et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ou prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion.

La décision d’expulsion est ensuite signifiée au locataire, puis suivie d’un commandement de quitter les lieux. L’expulsion forcée peut intervenir après un délai de deux mois, sauf exceptions légales. Si nécessaire, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique.

Combien coûte une procédure d’expulsion ?

Le montant dépend du nombre d’actes nécessaires pour que la procédure aboutisse. Les tarifs des commissaires de justice sont réglementés. S’y ajoutent éventuellement les honoraires d’avocat, les frais de serrurier, de déménagement ou de stockage des meubles.

Le propriétaire doit d’abord avancer les frais de la procédure. Il peut ensuite demander au locataire de rembourser ceux qui sont à sa charge. Encore faut-il que ce dernier soit solvable.

Que se passe-t-il si le préfet refuse le concours de la force publique ?

Le préfet dispose de deux mois pour se prononcer. Au-delà, son silence vaut refus. Ce refus peut ouvrir droit à une indemnisation, sous conditions. Le propriétaire adresse d’abord sa demande au préfet, puis saisit le tribunal administratif si nécessaire.

En chiffres

• • 175 000 commandements de payer ont été délivrés en 2025 (+ 2,4% sur un an)
  • 30 500 procès-verbaux d’expulsion sur décision de justice établis en 2025 (+ 27%)

Source : Chambre nationale des commissaires de justice