Crédit immobilier : « Les banques déroulent encore le tapis rouge, malgré la nervosité ambiante »

ToutSurMesFinances : Dans quel état se trouve le marché du crédit immobilier ?

Ludovic Huzieux : Il se porte plutôt bien, et c’est presque une surprise vu le contexte international. Pour l’heure, les tensions au Moyen-Orient n’ont qu’effleuré l’activité. Les barèmes bancaires se sont tendus de 0,15 à 0,30 point de pourcentage selon les enseignes. La hausse de l’OAT 10 ans (le taux de référence de la dette française, NDLR) a fini par se diffuser dans les grilles, mais on parle d’un simple recalage, pas d’un retournement de marché. Sur 25 ans, on tourne autour de 3,5% en moyenne, un niveau qui demeure compétitif au regard des années récentes. Surtout, les banques gardent l’appétit : leurs objectifs commerciaux sont au moins équivalents à ceux de 2025.

Il y a un peu de fébrilité sur le terrain, je ne le nie pas, mais cela rien à voir avec le blocage de 2023-2024 à la suite de la hausse des taux d’intérêt consécutive à la forte inflation, quand de nombreux établissements avaient purement et simplement coupé le crédit. Cela dit, le conflit pèsera immanquablement sur les chiffres cette année : nous avons abaissé notre prévision de production nationale à environ 150 milliards d’euros, contre 160 milliards anticipés au départ.

Des banques encore offensives face à une hausse contenue des taux

Les primo-accédants ont-ils encore leur place dans les agences bancaires ?

Plus que jamais, et c’est une excellente nouvelle. Les banques continuent de leur dérouler le tapis rouge, comme le montrent les multiples offres de prêts à taux bonifiés en circulation. Les exigences d’octroi n’ont pas été durcies, et les dossiers solides, avec un apport autour de 15%, restent très courtisés.

Le neuf redonne aussi des signes encourageants : permis de construire, chantiers et réservations repartent à la hausse. Le prêt à taux zéro, dans sa nouvelle formule, remplit pleinement sa mission et ramène les primo-accédants sur ce marché.

Le taux d’usure refait surface dans les inquiétudes du marché

La crainte d’une hausse du taux d’usure, c’est-à-dire du taux d’intérêt maximum autorisé, ressurgit. Est-ce justifié ?

C’est un point à suivre de près, sans pour autant céder à la panique. À ce jour, la marge reste confortable : le plafond pour les emprunts de 20 ans et plus s’établit à 5,19%, quand le taux moyen accordé avoisine 3,2%. Le hic, c’est que ce taux moyen ignore certains frais périphériques – au premier rang desquels l’assurance emprunteur – capables de gonfler la facture finale. Or, quand les taux grimpent vite, le coût des nouveaux crédits se rapproche du plafond plus rapidement que celui-ci ne se réajuste.

Certains profils sont particulièrement exposés : les plus de 50 ans, dont l’assurance peut peser jusqu’à 1% du capital, et les ménages empruntant sur des durées courtes, soumis à des plafonds plus bas. Pour eux, buter sur le taux d’usure n’a rien d’exceptionnel. Mais il y a des leviers : négocier finement son taux, changer d’assurance emprunteur, voire revoir les frais bancaires, suffisent souvent à débloquer la situation.

Nous plaidons toujours pour une actualisation mensuelle du taux d’usure, à l’image de ce qui avait été instauré en 2023, afin de fluidifier le marché. Mais ce ne serait qu’un pansement : pour traiter le mal en profondeur, il faudrait revoir la définition légale même de ce plafond.

L’investisseur locatif, grand absent de la reprise du crédit

Et du côté de l’investissement locatif ?

Les investisseurs restent aux abonnés absents. Ce type d’opération, qui pesait entre 18% et 20% de nos dossiers de crédit immobilier jusqu’en 2020, ne cesse de s’éroder. Aujourd’hui, le financement locatif se situe sous la barre des 10%, du jamais vu depuis la naissance de notre entreprise en 2009.

La pierre coûte cher depuis des années, et la capacité d’endettement constitue le frein numéro un pour qui veut acheter afin de louer. À cela s’ajoute une fiscalité de plus en plus lourde et illisible, qui achève de décourager les candidats. Espérons que le dispositif Jeanbrun, lancé en avril, encouragera leur retour.