SCPI : pourquoi votre rang dans la file d’attente des retraits peut reculer

La place dans le registre des retraits de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) n’est pas définitivement acquise. C’est le principal enseignement qui ressort du journal de bord de Rémy Bouchez, médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF), publié le 18 mai 2026.

Ordre chronologique

Pour les détenteurs de parts de SCPI à capital variable, la revente des titres est organisée par la société de gestion, qui inscrit les demandes de retrait sur un registre et attribue une position à chacun des vendeurs. « Le retrait total ou partiel d’un associé se fait selon ce rang, donc par ordre chronologique d’inscription dans le registre », précise Rémy Bouchez. Le retrait est ensuite exécuté sous réserve que des parts soient souscrites en quantité suffisante pour compenser les sorties. Parfois, malgré plusieurs mois d’attente, certains épargnants voient leur position reculer dans le registre des ordres de retrait. C’est précisément ce qu’a vécu l’un d’entre eux, dont le cas est exposé par le médiateur.

Un épargnant, détenteur de parts d’une SCPI à capital variable, demande le retrait de ses titres le 18 mars 2025. À partir des bulletins trimestriels de la société de gestion de mars et juin 2025, il évalue à 43 900 le nombre maximum de parts devançant les siennes dans le registre des ordres. Mais en août 2025, la société de gestion lui annonce que 52 000 parts doivent désormais être traitées avant les siennes, bien que son dossier soit complet. Estimant ce traitement inéquitable et opaque, l’épargnant décide de saisir le médiateur.

Interrogée par ce dernier, la société de gestion explique que toutes les demandes étaient bien inscrites par ordre chronologique de réception, conformément à l’article 422-218 du règlement général de l’AMF. Certaines d’entre elles, antérieures à celle du requérant, étaient toutefois incomplètes. Le plus souvent, des pièces justificatives font défaut, telles qu’un RIB, un justificatif de domicile ou une attestation de propriété en cas d’acquisition dans le cadre d’une succession. Ces demandes, qualifiées de « non exécutables », n’apparaissaient pas dans le volume de parts en attente de retrait communiqué par la société de gestion, mais elles y ont été réintégrées une fois régularisées, en conservant leur date d’inscription initiale.

La société de gestion confirme qu’une demande incomplète était bien inscrite au registre dès sa réception, mais ne devenait exécutable qu’à réception des pièces manquantes, sans délai prévisible.

Modalités modifiées par la société de gestion

La société de gestion a fait évoluer sa procédure de traitement des demandes de retrait au second semestre 2025. Dorénavant, tout ordre incomplet devra être régularisé par le porteur de parts « dans les trente jours suivant sa réception pour conserver son rang d’inscription ». Passé ce délai, la position dans le registre peut rétrograder, jusqu’à réception des pièces nécessaires à la complétude du dossier.

Rémy Bouchez indique qu’au moins une autre société de gestion a adopté un fonctionnement similaire. Le médiateur déclare « encourager cette pratique » qui va, selon lui, dans le sens d’une « plus grande équité entre porteurs de parts ». Il rappelle que les sociétés de gestion doivent préciser, dans la documentation de la SCPI, les informations requises pour qu’une demande soit valide et la « liste exhaustive des pièces à fournir » pour qu’elle soit exécutable, ainsi que, le cas échéant, le délai laissé au demandeur pour fournir un dossier complet et les effets d’une régularisation hors délai.