Achat immobilier : la Cour des comptes veut réduire les taxes payées par l’acquéreur

Faut-il diminuer la taxation sur les transactions dans l’immobilier ancien pour augmenter leur nombre afin de fluidifier le marché ? C’est l’une des propositions formulées par la Cour des comptes dans une note publiée le lundi 21 septembre 2026, intitulée « La fiscalité du patrimoine des ménages : pour une réforme d’équité et d’efficacité ». Parmi leurs 16 recommandations, les magistrats de la rue Cambon proposent d’« alléger la fiscalité sur les transactions immobilières », afin de soutenir la « lutte contre la rétention des biens par les propriétaires en zone tendue », les secteurs urbanisés où la demande de logements est supérieure à l’offre disponible.

83 départements au taux maximum des DMTO en 2025

Pour étayer sa proposition, la Cour des comptes part du constat qu’au sein des pays membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), « des taxes sur les transactions immobilières élevées sont corrélées avec une mobilité résidentielle plus faible et une réduction du nombre de transactions ». Or la France « affiche une tendance à l’augmentation par paliers de cette fiscalité qui répond certes aux attentes des collectivités affectataires mais peut freiner la mobilité résidentielle ».

Actuellement, la fiscalité sur les transactions immobilières s’applique au travers des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) payés par l’acquéreur, improprement appelés frais de notaire, qui se décomposent entre une taxe départementale de publicité foncière et une taxe additionnelle communale au taux de 1,2%. Si le taux départemental est en principe fixé à 3,8%, le Parlement a autorisé les départements à le porter successivement à 4,5% depuis 2014 et, temporairement, à 5% pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Fin 2025, 83 des 101 départements ont opté pour le taux majoré de 5%.

Des baisses temporaires de taux pour relancer le marché ?

La Cour des comptes signale que les effets de ce dernier relèvement n’ont pas encore été quantifiés, tout en observant que « la croissance des DMTO dans les dix départements continentaux qui n’ont pas augmenté leur taux en 2025 (+ 15,8%) est légèrement supérieure à celle du marché immobilier au niveau national ». En revanche, elle rappelle que leur hausse en 2014 « a eu des effets négatifs marqués à court terme sur les transactions immobilières dans leur ensemble et durables dans les zones les plus tendues ». Conséquence : un « alourdissement nominal de la fiscalité immobilière » peut se traduire par une absence de hausse des recettes, « par un effet d’assiette », autrement dit une diminution des transactions.

La Cour des comptes a évalué qu’une baisse de 0,5 point du plafond de la part départementale des DMTO, en ramenant son taux à 4,5%, entraînerait une « perte de recettes » de 1,1 milliard d’euros pour les départements qu’il faudrait compenser en l’inscrivant « dans une réforme d’ensemble » de leur financement.

Elle suggère aussi qu’il serait probablement plus pertinent de procéder à des « diminutions temporaires de taux » pour relancer le marché, ce qui serait « plus efficace que des mesures fiscales qui subsistent souvent au-delà de la période de crise qui a justifié leur mise en place ».

En 2025, le montant des DMTO a atteint 16,1 milliards d’euros, en hausse par rapport à 2024 (13,5 milliards d’euros), largement en-deçà des niveaux des années 2021 et 2022 (19,7 et 20,1 milliards d’euros respectivement), lorsque nombre de transactions annuelles était beaucoup plus important.