Après près de deux ans de travaux, le Comité consultatif du secteur financier a remis le 11 juin 2026 au ministre de l’Économie ses conclusions sur le financement de la résidence principale. Le rapport confirme le rôle central du taux fixe et alerte sur le cadre prudentiel européen.
Taux fixe, prêt in fine, bail réel solidaire : alors que l’accès à la propriété reste difficile pour de nombreux foyers, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a pris position. Cette instance de concertation, qui réunit les professionnels du secteur financier (banques, assurances, sociétés financières) et les représentants de leurs clients, a remis le 11 juin 2026 son rapport sur le « modèle français de financement de l’acquisition de la résidence principale » au ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique. Ses membres y réaffirment un attachement unanime à un système jugé à la fois protecteur pour les ménages et robuste pour la stabilité financière.
Le taux fixe, pilier du modèle français
Premier enseignement : le CCSF considère que le modèle français a démontré son efficacité. Celui-ci repose principalement sur des prêts à taux fixe et amortissables, qui représentent 99% de la production et de l’encours de crédit immobilier. Dans ce schéma, le risque de hausse des taux d’intérêt est supporté par la banque. L’emprunteur, lui, bénéficie de mensualités stables et peut renégocier son prêt quand les taux baissent.
Le Comité met aussi en avant le rôle de l’assurance emprunteur et du cautionnement mutuel. Dans ce dernier système, un organisme spécialisé (comme Crédit Logement) garantit le prêt en alternative à l’hypothèque. Il indemnise la banque en cas de défaut de l’emprunteur. Ces mécanismes mutualisent les risques tout en sécurisant prêteurs et particuliers.
Autre spécificité française saluée : l’octroi des crédits repose d’abord sur la capacité de remboursement des ménages, et non sur la seule valeur du bien immobilier. Cette approche limite, selon le CCSF, l’exposition des emprunteurs aux fluctuations du marché. L’organisme souligne que le modèle a maintenu un taux de défaut particulièrement faible depuis plusieurs décennies, comparé à d’autres pays européens. Il considère ce modèle comme « sain économiquement et socialement vertueux ».
Une mise en garde sur le cadre prudentiel européen
Le Comité exprime toutefois ses inquiétudes sur certaines dispositions du nouveau cadre prudentiel (les règles pour assurer la solvabilité) européen révisé (CRR3). Selon lui, ces règles pourraient accroître les exigences en fonds propres des établissements prêteurs. À la clé : un renchérissement du coût du crédit immobilier et des pressions accrues sur les sociétés de caution.
Le CCSF appelle donc les institutions européennes à mettre en œuvre un cadre proportionné aux risques réels du crédit immobilier résidentiel, afin de préserver la stabilité et la pérennité du modèle français.
Portabilité et crédit in fine écartés
Le rapport rejette également plusieurs pistes régulièrement avancées pour faciliter l’accession à la propriété. Il écarte notamment la portabilité (qui permet de conserver son crédit en cours pour financer un nouveau logement), ainsi que la transférabilité (la possibilité de céder son prêt à l’acheteur de son bien). Toutes deux sont jugées peu adaptées : leur généralisation compliquerait la gestion des crédits immobiliers, augmenterait leur coût et menacerait les prêts à taux fixe de longue durée, sans bénéfice clair pour les emprunteurs.
Même constat pour le crédit in fine. Dans ce montage, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts avant de régler le capital en une seule fois à l’échéance. Le CCSF le juge plus coûteux et plus risqué pour les ménages. Il estime qu’il ne constitue pas une solution généralisable pour financer une résidence principale. Le cas suisse, souvent cité en exemple, repose selon le CCSF sur un régime fiscal particulier, marqué notamment par la déductibilité des intérêts d’emprunt. Des spécificités qui, d’après le Comité, ne sont pas transposables en France.
Des dispositifs alternatifs encadrés
Enfin, le CCSF s’est penché sur les dispositifs alternatifs d’accession à la propriété, comme le bail réel solidaire (BRS), la location-accession, le co-investissement ou encore le bail emphytéotique. Ce dernier confère un droit d’usage de très longue durée sur un bien (jusqu’à 99 ans) en contrepartie du versement d’une redevance. Ces formules permettent souvent de réduire les mensualités de crédit et répondent à des besoins spécifiques. Elles restent toutefois des segments de marché limités.
Le Comité souligne qu’elles s’accompagnent de contreparties importantes : propriété partielle ou temporaire, contraintes à la revente, frais spécifiques. Il insiste donc sur la nécessité de garantir aux acquéreurs « une information complète, transparente et compréhensible avant tout engagement », ainsi qu’un cadre juridique clair et sécurisant.
Journaliste spécialisé immobilier
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