Succession bloquée : ce qui change pour vendre ou partager un bien en indivision

Avant le partage d’une succession, les biens du défunt peuvent se retrouver en indivision. Cela signifie que vous êtes propriétaire avec les autres héritiers, sans disposer seul d’un droit exclusif sur le bien concerné.

Cette indivision peut porter sur une maison, un appartement, un terrain, mais aussi sur des meubles, des bijoux, une voiture, des comptes bancaires ou des titres financiers. Elle existe uniquement lorsque les héritiers détiennent des droits de même nature sur un même bien, comme, par exemple, les enfants du défunt.

Ce qu’il est possible de décider seul ou à plusieurs

Toutes les décisions ne nécessitent pas le même niveau d’accord entre héritiers. Les actes conservatoires, comme réparer une toiture ou remplacer une chaudière défectueuse, peuvent être décidés par un seul indivisaire (un membre de l’indivision). Les actes d’administration, comme la conclusion d’un bail ou la vente de certains meubles pour payer les charges de l’indivision, exigent, eux, la majorité des deux tiers des droits indivis.

En revanche, les actes les plus importants, comme la vente ou la donation d’un bien immobilier, restent normalement soumis à l’unanimité. C’est précisément sur ces situations de blocage que la loi du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes » apporte des assouplissements.

Une vente autorisée en urgence, même sans accord de tous

Désormais, un indivisaire peut demander au juge l’autorisation de vendre seul un bien détenu en indivision. Cette vente doit, toutefois, être justifiée par « une situation d’urgence et par l’intérêt commun des héritiers ».

Cette évolution vise à éviter que certains biens restent paralysés pendant des années, faute d’accord entre héritiers. Elle reprend une position déjà admise par la Cour de cassation.

Des règles particulières en Corse

La Corse bénéficie d’un régime spécifique, destiné à répondre à « un désordre foncier ancien ». Pour certains biens situés sur l’île de Beauté, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent décider devant notaire de vendre ou de partager le bien.

Le notaire doit ensuite informer les autres indivisaires dans un délai d’un mois et rendre le projet public. Les héritiers opposés à l’opération disposent alors de trois mois pour contester. En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente ou le partage, à condition de ne pas porter « une atteinte excessive » aux droits des autres indivisaires.

Le partage judiciaire élargi à davantage de situations

L’indivision prend fin lorsque les biens sont partagés entre les héritiers. Si aucun accord amiable n’est possible, le tribunal peut être saisi pour organiser le partage.

La loi du 7 avril 2026 élargit le recours au partage judiciaire. Depuis le 9 avril dernier (date d’entrée en vigueur du texte), il peut désormais être demandé même en l’absence d’indivision entre les parties, lorsque la complexité des opérations le justifie, lorsque cette absence d’indivision apparaît pendant la procédure ou pour régler les intérêts patrimoniaux liés à une séparation avec un ex-époux, un partenaire de Pacs ou un concubin.

Les biens abandonnés plus faciles à récupérer par les communes

La loi prévoit aussi une mesure pour les biens immobiliers inutilisés ou abandonnés. Lorsqu’une succession est ouverte depuis plus de 30 ans et qu’aucun héritier ne s’est manifesté, l’administration fiscale peut dorénavant transmettre davantage d’informations à une commune ou à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) qui gère l’intercommunalité.

Cette transmission doit être demandée par le maire ou le président de l’EPCI. Elle n’est possible que s’il existe un doute légitime sur l’identité du propriétaire ou sur son éventuel décès. L’objectif est de faciliter l’acquisition de biens sans « maître » (propriétaire) apparent et de lutter contre l’abandon immobilier.

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