Crédit immobilier : les taux d’usure augmentent dès le 1er juillet

Bonne nouvelle pour les candidats à l’emprunt immobilier : les plafonds des prêts sont légèrement majorés au 1^er juillet 2026, alors que les barèmes de crédit immobilier sont repartis à la hausse. Les nouveaux taux d’usure ont, en effet, été publiés au Journal officiel du 28 juin.

Ils fixent, pour l’ensemble du troisième trimestre, le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un établissement de crédit est autorisé à accorder un prêt immobilier. Au-delà de ces plafonds réglementaires, le crédit est considéré comme usuraire et l’établissement ne peut pas accorder le prêt, même si le candidat à l’emprunt est solvable.

Jusqu’à 5,29% sur 20 ans et plus

Pour les prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans, le taux d’usure est désormais fixé à 4,07% pour les crédits qui seront accordés en juillet, août et septembre, contre 4% au deuxième trimestre 2026. Il passe de 4,48% à 4,57% pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans. Enfin, pour les financements de 20 ans et plus, les plus répandus, le plafond est relevé de 5,19% à 5,29%.

Les autres catégories de crédits immobiliers sont également revalorisées. Le taux d’usure atteint 5,28% pour les prêts à taux variable (les crédits dont le taux d’intérêt évolue dans le temps, à la hausse comme à la baisse), contre 5% auparavant, et 6,39% pour les prêts relais (les crédits d’avance qui permettent d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien), après 6,20%.

La hausse paraît modeste, de 0,07 à 0,28 point selon les catégories de crédits immobiliers. Mais à ce niveau, quelques centièmes suffisent parfois à faire basculer un dossier du refus à l’accord.

Un calcul révisé chaque trimestre

Pour rappel, le taux d’usure correspond au TAEG, qui ne comprend pas seulement le taux d’intérêt nominal, mais aussi l’ensemble des frais liés au financement : assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée, frais de dossier, frais de garantie et autres coûts obligatoires. C’est ce taux global qui est comparé au plafond réglementaire.

Le calcul reste mécanique : chaque trimestre, la Banque de France relève auprès des établissements de crédit les TAEG réellement appliqués sur les nouveaux crédits immobiliers accordés au trimestre précédent, catégorie par catégorie. La moyenne de ces TAEG donne le taux effectif moyen (TEM) de la catégorie. La Banque de France majore ensuite le TEM d’un tiers. Le résultat est le taux d’usure, arrondi à la décimale supérieure.

Ce mode de calcul crée un décalage en période de remontée rapide des taux d’intérêt (on parle alors d’un « effet ciseaux »). Dans ce contexte, le relèvement des taux d’usure au troisième trimestre devrait limiter les refus liés au dépassement du plafond et redonner de l’air à des dossiers pourtant solides, recalés ces dernières semaines.