LMNP : nouveau tour de vis fiscal, les amortissements dans le viseur

Nouveau durcissement en vue pour la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP). Après le régime micro-BIC, réformé par la loi Le Meur, le gouvernement s’attaque aux loueurs meublés imposés au régime réel dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté le 1^er octobre 2026. Cette réforme du dispositif LMNP vise à « le rapprocher du dispositif Jeanbrun », explique David Amiel, ministre de l’Action et des Comptes publics.

LMNP au réel : amortissements plafonnés dès 2027 ?

Actuellement, les loueurs imposés au réel peuvent déduire les amortissements dans la limite des loyers nets des autres charges. La fraction inutilisée est reportable sans limitation de durée.

L’article 7 du PLF 2027 prévoit de plafonner la déduction des amortissements à 2,5% du prix du bien, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le coup de rabot serait plus marqué, avec des plafonds de déduction respectifs de 1,5% et 5 000 euros au titre des amortissements.

Certaines résidences échapperaient à ce plafonnement : les résidences étudiantes, celles accueillant des moins de 30 ans en formation, les résidences seniors avec services (pour personnes âgées de plus de 65 ans), ainsi que certains établissements de soins de longue durée.

Le gouvernement s’inspire ainsi des règles applicables au dispositif Jeanbrun, qui permet, dans le cadre d’une location nue, d’amortir de 3% à 5,5% du prix d’acquisition, avec des plafonds de 8 000 à 12 000 euros selon le niveau de loyer. « Le dispositif Jeanbrun est plus vertueux que le dispositif LMNP puisqu’il comprend des conditionnalités en matière de loyers, de construction et de rénovation », justifie l’exécutif.

Fin du report illimité des amortissements

Autre changement de taille : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n’auront pas pu être déduits ne seront plus reportables sur les années suivantes.

Le stock déjà accumulé au 31 décembre 2026 ne disparaîtrait pas immédiatement. Il resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable. « Ceux qui ont accumulé des amortissements en report ont 10 ans désormais pour l’effacer », résume une source gouvernementale.

Cette réforme s’inscrit parmi les mesures du projet de loi de finances 2027 visant notamment les contribuables disposant des plus hauts revenus. Pour l’exécutif, « le LMNP contribue à réduire significativement […] l’impôt des ménages très aisés ». Le gouvernement en attend 260 millions d’euros de recettes supplémentaires dès 2027, puis 330 millions à terme.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) dénonce ce nouveau durcissement. « À force de coups de rabot successifs, c’est tout l’équilibre de ce régime que l’on fragilise », estime Sylvain Grataloup, président de l’Unpi, dans un communiqué. La mesure reste soumise aux aléas du débat parlementaire : elle est susceptible d’être modifiée par amendement. Elle pourrait aussi ne pas voir le jour, en cas d’absence de consensus permettant le vote du PLF 2027.