PER, fiscalité, logement… Les propositions des gérants de SCPI pour la présidentielle 2027

Les gérants de fonds immobiliers grand public veulent peser dans le débat de l’élection présidentielle de 2027. L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a présenté, le 4 novembre 2026, un livre blanc contenant six propositions destinées à orienter davantage d’épargne vers l’investissement immobilier non coté.

Épargne retraite et salariale : un enjeu à 44 milliards d’euros, selon BDO

L’Aspim aspire ainsi à faire « de l’investissement immobilier un pilier de l’épargne retraite ». Dans sa première proposition, elle demande d’adapter les règles d’allocation et de gestion pilotée des plans d’épargne retraite (PER), leur mode de gestion par défaut, dans lequel l’épargne est sécurisée progressivement à l’approche de la retraite. Actuellement, aucune poche n’y est dédiée à l’immobilier non coté. L’association appelle aussi à augmenter le poids des supports immobiliers éligibles aux fonds communs de placement d’entreprise (FCPE), accessibles depuis les plans d’épargne entreprise (PEE). Actuellement, seuls les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) sont éligibles aux FCPE, dans la limite d’un quota de 30%.

Selon les calculs de BDO, cabinet d’expertise comptable, d’audit et conseil, porter l’immobilier non coté à 10% des encours (total de l’épargne gérée) dans les PER et les autres contrats de retraite, et à 5% dans les fonds diversifiés d’épargne salariale, contre 3% à fin 2024, permettrait de flécher environ 44 milliards d’euros sur la période 2027-2032, contre 8 milliards à allocations inchangées.

La deuxième proposition vise le grand âge : il s’agit notamment de permettre aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de proposer des stratégies d’investissement en viager. « Actuellement, l’activité de viager est considérée par l’administration comme une activité commerciale, qui ne peut être exercée qu’à titre accessoire par une SCPI », regrette Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim. Proposer une SCPI investie à 100% en viager est aujourd’hui impossible, car cette « lecture stricte des textes » pourrait « remettre en cause le régime fiscal de la SCPI ».

Flécher plus de capitaux vers le logement

L’Aspim observe que la fiscalité actuellement en vigueur favorise l’investissement des SCPI hors de France, les revenus fonciers de source étrangère échappant aux 17,2% de prélèvements sociaux. Selon BDO, 74,5% des acquisitions des SCPI ont été réalisées hors de l’Hexagone en 2025. La cinquième proposition de l’Aspim vise donc à ce que le traitement fiscal des revenus de source française soit moins défavorable qu’aujourd’hui, tout en reconnaissant ne pas avoir de solution miracle à proposer. L’association désire aussi une révision du traitement fiscal des parts de SCPI et d’OPCI à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et une stabilité du cadre juridique des baux commerciaux, rejetant tout encadrement. Objectif de ces dispositions : « ancrer durablement les capitaux en France ».

En matière de logement, l’association réclame l’ouverture du dispositif Jeanbrun aux SCPI, au-delà du seul investissement direct actuellement disponible pour les investisseurs, au sein de sa proposition n°3.

Plusieurs propositions se rejoignent, afin de moderniser les règles de fonctionnement des véhicules d’investissement immobilier, en vue d’élargir leur objet à de nouveaux usages. Véronique Donnadieu appelle ainsi à « assouplir la réglementation des SCPI », en prenant l’exemple de la transformation de bureaux en logements. « Aujourd’hui, une SCPI de bureau ne peut pas, de façon significative, transformer un immeuble en logements et le garder en portefeuille », déplore-t-elle.