LMNP au réel : les députés veulent épargner la location longue durée du tour de vis fiscal

Le durcissement de l’imposition des biens loués en location meublée non professionnelle (LMNP) sera-t-il limité aux meublés touristiques ? C’est l’esprit des deux amendements adoptés le 8 octobre 2026 par la commission des finances de l’Assemblée nationale, visant à réduire la portée de la réforme de la fiscalité des LMNP au régime réel d’imposition, proposée par le gouvernement à l’article 7 du projet de loi de finances (PLF) pour 2027. La plupart des députés ayant pris la parole ont partagé la nécessité de faire « un tri » entre les meublés de tourisme et ceux destinés à la résidence principale.

Les locations meublées à l’année épargnées par la réforme ?

Le régime LMNP au réel permet aux propriétaires de déduire de leurs recettes locatives leurs charges et l’amortissement du bien, ce qui réduit leur revenu imposable. Dans un rapport publié en décembre 2025, le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) a évalué à 450 millions d’euros le coût annuel pour l’État de la déductibilité de l’amortissement du bâti.

Pour réduire cet avantage fiscal, le gouvernement propose de plafonner l’amortissement à 2,5% et 7 000 euros par an pour les locations meublées classiques, et à 1,5% et 5 000 euros pour les meublés touristiques. Le texte prévoit également de limiter le report des amortissements non déduits, y compris pour les biens acquis antérieurement.

L’amendement CF1588, porté par le député Ensemble pour la République (EPR) Guillaume Kasbarian, vise à exclure de ces restrictions les logements loués sous bail meublé de résidence principale ou bail mobilité, ainsi que ceux accueillant des étudiants, des jeunes en formation ou en apprentissage.

« Je ne voudrais pas que la hausse de fiscalité locative vienne poser problème à des étudiants, des salariés, des gens en mobilité qui font le choix d’un meublé plutôt qu’un bail nu », a expliqué Guillaume Kasbarian en commission.

Meublés touristiques : vers la suppression des amortissements déductibles dès 2027 ?

Un second amendement, défendu par le socialiste Iñaki Echaniz, prévoit de supprimer la déduction des amortissements pour les meublés de tourisme, mais uniquement pour ceux acquis à compter du 1er janvier 2027. Les biens achetés auparavant resteraient soumis aux plafonds prévus par le gouvernement.

L’objectif est de réformer « sur le flux et non pas sur le stock », afin de ne pas pénaliser les propriétaires ayant investi selon les règles actuelles, a expliqué le député.

D’autres propositions ont été rejetées. Un amendement du groupe La France insoumise (LFI) voulait étendre la réforme aux loueurs professionnels. Celui de Laurent Wauquiez (Droite Républicaine) proposait, à l’inverse, de maintenir les règles actuelles.

Face aux opposants à la réforme, Arnaud Bonnet (groupe Écologiste et Social) a invité les députés de droite à consulter les maires confrontés à des immeubles comptant « jusqu’à 80% de logements Airbnb ».

Ces aménagements ne sont pas définitifs. Les amendements adoptés en commission devront être à nouveau examinés lors de la discussion du budget dans l’Hémicycle.