LMNP 2027 : les députés suppriment le plafonnement des amortissements

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel échappent, pour l’instant, au tour de vis. Par 45 voix contre 41, les députés ont adopté trois amendements identiques du RN, de la Droite républicaine et d’Horizons, qui suppriment les alinéas 7 à 24 de l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027). Toutes les dispositions consacrées à la LMNP disparaissent ainsi du texte, contre l’avis de la commission des finances et du gouvernement. L’article 7 a ensuite été adopté modifié, recentré sur l’assouplissement du prêt à taux zéro (PTZ).

Amortissement LMNP : ce que prévoyait le PLF 2027

Le gouvernement voulait durcir la fiscalité des LMNP soumis au régime réel d’imposition. Son projet prévoyait de plafonner la déduction des amortissements à 2,5% et 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux tombait à 1,5% et le plafond à 5 000 euros. Les résidences étudiantes ou seniors et certains établissements médico-sociaux en étaient exclus. Quant aux amortissements non déduits avant 2027, ils n’auraient plus été imputables que sur la moitié du résultat imposable, jusqu’au 31 décembre 2036. Pour l’avenir, tout report était supprimé.

En visant les amortissements, le gouvernement entendait ainsi rapprocher le régime fiscal de la location meublée de celui de la location nue, afin de favoriser cette dernière.

La réforme de la fiscalité des LMNP loin d’être enterrée

Eva Sas (Écologiste) y voyait une « petite avancée ». « Tous les avocats fiscalistes que nous avons auditionnés ont d’ailleurs dit qu’elle [la niche fiscale des LMNP, NDLR] était le premier dispositif qu’ils proposaient aux contribuables les plus aisés qui ne veulent pas payer d’impôts », a-t-elle lancé dans l’Hémicycle. David Amiel, ministre de l’Action et des Comptes publics, a rappelé qu’à Paris, selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), le nombre de locations nues ont reculé de 18% entre 2006 et 2022, et celui des meublées a progressé de 160%.

Félicie Gérard (Horizons) a défendu la position inverse. « Le plafonnement des amortissements alourdirait la fiscalité des bailleurs concernés, sans garantir un report de leurs investissements vers la location nue », a-t-elle estimé, ajoutant que « la limitation de l’utilisation des amortissements antérieurement constitués, puis leur extinction en 2036, remettrait en cause les conditions dans lesquelles ces investissements ont été réalisés ». Le rapporteur général du budget Philippe Juvin (LR) a rendu un avis défavorable de la commission des finances, tout en exprimant sa sympathie pour ces amendements, déjà formulée lors des débats en commission des finances.

Rien n’est acquis pour autant. David Amiel compte poursuivre le travail sur ce régime fiscal pendant les débats sur le budget 2027, espérant « permettre à des investisseurs de se réorienter [vers la location nue] sans trop de frottement fiscal ». Si les députés rejettent la partie recettes du budget, le Sénat examinera le projet de loi de finances 2027 dans sa version initiale, article 7 d’origine compris, sans les amendements votés à l’Assemblée. En cas de recours au 49.3, le gouvernement pourrait, in fine, revenir au texte d’origine.