SCPI : nouvelle alerte sur les prix des parts

La remontée des taux d’intérêt pèse sur la valorisation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Au premier semestre 2026, la valeur de réalisation par part, qui correspond à la valeur du patrimoine immobilier estimée par les experts, corrigée notamment des dettes, a reculé de 3,2% en moyenne, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). « Environ six SCPI sur dix enregistrent une baisse », constatent les deux organismes. Cette nouvelle dégradation marque une rupture avec l’amélioration relative observée depuis le décrochage de 2023 : après une chute de 10,3% cette année-là, la valeur de réalisation moyenne des SCPI avait reculé de 5,8% en 2024, puis de seulement 1,8% en 2025.

Pourquoi les SCPI subissent de nouvelles baisses de valorisation

Depuis 2025, les SCPI doivent faire expertiser leur patrimoine au 30 juin, et plus seulement en fin d’année. La dernière campagne d’évaluation est intervenue dans un contexte de remontée des taux obligataires. Fin octobre, le rendement de l’emprunt d’État français à dix ans (OAT) a dépassé 5%, davantage que celui des bureaux parisiens du quartier central des affaires, les mieux situés et loués, qui ne rapportent « que » 4,75%, selon BNP Paribas Real Estate. Prêter à l’État, ce qui est réputé sans risque, rapporte donc davantage, une première depuis fin 2022. Pour rester compétitif, l’immobilier doit offrir des rendements supérieurs, ce qui fait mécaniquement baisser sa valeur.

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine, gérée par La Française REM (groupe Crédit Mutuel), illustre cette correction. À périmètre constant, la valeur d’expertise de son patrimoine a chuté 14% en six mois, passant de 1,426 milliard au 31 décembre 2025 à 1,228 milliard d’euros au 30 juin 2026. Celle de certains actifs détenus par la SCPI, devenus vacants et nécessitant des travaux, est spectaculaire. Ainsi, les immeubles Axialys 1 et 2, à La Plaine-Saint-Denis (93), ont été dévalorisés de 54%, après le départ du ministère des Finances.

L’endettement de la SCPI a amplifié à la baisse la valeur de réalisation de LF Grand Paris Patrimoine : celle-ci a chuté de 24,9%, à 130,31 euros par part au 30 juin, contre 173,40 euros fin 2025.

Prix des parts de SCPI : des baisses, mais aussi des hausses

Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. « Près de trois sur dix voient leur valeur progresser », nuancent l’Aspim et l’IEIF. C’est notamment le cas de la SCPI NCap Continent (gérée par Norma Capital), qui a grimpé de 5,8% sur six mois, ou d’Iroko Atlas (gérée par Iroko), en hausse de 5,2%. Celle de la SCPI LOG IN (Theoreim), spécialisée dans l’immobilier industriel et logistique, a gagné 0,5%, permettant de relever son prix de part de 1,57% au 1er novembre, à 259 euros.

Par typologie, les SCPI de bureaux accusent la plus forte baisse de valeur de réalisation (- 5,6%), devant celles de santé et d’éducation (- 2,1%). Celle des SCPI diversifiées reste quasi stable (- 0,1% en moyenne).

Conséquence de ces dévalorisations : le prix moyen des parts a reculé de 6,4% du 1^er janvier au 30 septembre 2026, plombé par les SCPI à capital fixe. Sept SCPI à capital variable ont abaissé leur prix de souscription depuis le début de l’année, de 12% en moyenne, tandis que dix l’ont relevé de 2%.

La correction pourrait se poursuivre. Les effets de la remontée des taux ne sont « pas encore pleinement intégrés dans les valeurs arrêtées au 30 juin », préviennent l’Aspim et l’IEIF. Ce contexte est cependant porteur d’opportunités pour les SCPI qui investissent : sur les 27 acquisitions d’immeubles dont le rendement est publié, relevées par la société d’analyse Rock’n Data, 24 dépassent 7% et treize atteignent 8% ou plus « pour une médiane de 7,6% ».