Crédit immobilier : les taux franchissent la barre des 4%

Obtenir un crédit immobilier coûte plus cher. Les taux s’approchent, voire dépassent , le seuil symbolique des 4%. Chez Artémis courtage, ils s’établissent en ce début novembre à 3,80% sur 20 ans et à 4% sur 25 ans. Finance Conseil affiche respectivement 3,90% et 4,05%. Meilleurtaux relève, pour ce mois, des taux moyens négociés de 3,50% sur 15 ans, 3,70% sur 20 ans et 3,80% sur 25 ans.

Ces chiffres ne sont cependant pas totalement comparables, les méthodes de calcul variant d’un courtier à l’autre. Il n’empêche, pour les prêts accordés en octobre, l’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure un taux moyen de 3,57% sur 25 ans, hors assurance et coût des garanties.

L’OAT sur 10 ans à plus de 5%

Le rendement de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans a, il est vrai, dépassé 5% en octobre, une première depuis 2002 selon Artémis courtage. Cet indicateur, qui reflète le coût auquel l’État français emprunte sur dix ans, sert de référence aux banques pour fixer les taux des crédits immobiliers. Malgré le maintien des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) fin octobre, la hausse « devrait perdurer », estime le courtier.

Autre obstacle : le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal auquel une banque peut légalement prêter. Fixé à 5,40% pour les prêts de 20 ans et plus jusqu’à la fin de l’année, il s’applique au taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut les intérêts, l’assurance obligatoire et certains frais.

Dans les barèmes reçus pour novembre, Finance Conseil repère des taux nominaux affichés jusqu’à 5,43% sur 25 ans, soit au-dessus de ce plafond avant même l’ajout de l’assurance et des frais. D’après Meilleurtaux, le taux d’usure commence à bloquer certains dossiers, d’abord les emprunts de faible montant, notamment dans le nord et l’est de la France. Sur ces petits crédits, les frais fixes, comme les frais de dossier ou de courtage, pèsent proportionnellement davantage dans le coût total.

Des négociations plus difficiles

Résultat : négocier son crédit immobilier devient plus difficile depuis quelques semaines. Les banques privilégient les profils présentant un apport personnel, une épargne disponible et des revenus stables. Dans le même temps, la capacité d’emprunt des ménages recule.

Finance Conseil prend l’exemple d’un acheteur pouvant consacrer 1 200 euros par mois au remboursement de son crédit sur 25 ans. En novembre 2025, avec un taux de 3,30%, il pouvait emprunter 244 917 euros. Un an plus tard, à 4,05%, il ne peut plus emprunter que 226 158 euros. Il perd ainsi 18 759 euros de capacité d’emprunt, soit 7,7% de moins, hors assurance et frais.

Les remboursements s’alourdissent aussi. Selon une simulation d’Artémis courtage, pour 200 000 euros empruntés sur 25 ans, le passage de 3,50% en mai à 4% en novembre fait grimper la mensualité de 1 001,25 à 1 055,67 euros. Soit environ 55 euros de plus par mois et 16 300 euros sur toute la durée du crédit, hors assurance et frais.