« Nous ne sommes plus face à une crise de l’immobilier, mais à une crise du logement »

Une reprise déjà à bout de souffle

ToutSurMesFinances.com : Où en est le marché immobilier à la mi-2026 ?

Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) : Le marché avait retrouvé des couleurs après la crise traversée ces dernières années. En 2025, nous avions observé un véritable rebond, porté par la détente du crédit, le retour progressif des acquéreurs et une stabilisation des prix. Mais cette reprise s’essouffle déjà.

Après un point bas à 845 000 ventes fin 2024, l’ancien était remonté à 952 000 transactions fin 2025. Le marché a ensuite culminé à 958 000 unités sur douze mois glissants à fin février 2026, avant de retomber à 941 000 fin avril. En deux mois, 17 000 ventes ont donc disparu. Pour l’ensemble de 2026, nous prévoyons désormais entre 900 000 et 920 000 transactions.

L’inflation rattrape la pierre

Et du côté des prix ?

Il restent quasiment stables : – 0,1% sur un an au niveau national. Les appartements progressent encore de 1,8%, tandis que les maisons reculent de 1,6%. Mais cette stabilité est trompeuse. Avec une inflation remontée à 2,4%, les prix corrigés de l’inflation affichent en réalité une baisse de 2,5%.

C’est un changement important dans la lecture du marché. Pendant longtemps, les prix immobiliers ont progressé plus vite que l’inflation. Aujourd’hui, ce n’est plus vrai. Comme nous le constatons, l’inflation rattrape les prix de l’immobilier.

La géopolitique s’invite dans le marché

Dans quelle mesure le contexte géopolitique influence-t-il le marché ?

Lourdement, et c’est un facteur nouveau. Les tensions internationales, notamment au Moyen-Orient, sont une menace de plus pour le marché immobilier. Elles créent un climat d’incertitude qui peut avoir des conséquences directes sur l’inflation, sur les taux d’intérêt et, par ricochet, sur la confiance des ménages. Le logement n’est jamais isolé du contexte économique général. Lorsque les ménages doutent de l’avenir, ils reportent leurs projets d’acquisition. Cette prudence pèse immédiatement sur l’activité du marché.

L’annonce d’un accord de paix entre les États-Unis et l’Iran constitue un signal que nous accueillons avec prudence, car la donne monétaire se retourne déjà. Les perspectives se dégradent puisque la Banque centrale européenne a annoncé le relèvement de son taux directeur d’un quart de point, ce qui sera effectif à la fin du mois de juin.

Crédit : la porte se referme

Quelles conséquences cela peut-il avoir sur le crédit ?
Elles sont directes, car le crédit reste le principal moteur du marché. Les taux sont passés de 3,05% en moyenne en juin 2025 à 3,25% en mai 2026, et la production s’est stabilisée autour de 12 milliards d’euros par mois. Cette hausse peut sembler limitée, mais elle suffit à enrayer le redémarrage de l’an dernier.

Et la suite nous inquiète davantage. Les taux de crédit devraient rapidement tourner autour de 3,5%, et nous craignons même qu’ils atteignent 3,7%, voire 3,8% d’ici la fin de l’année. C’est toute la fenêtre tout juste rouverte aux acquéreurs qui risque de se refermer. D’autant que certaines contraintes pèsent encore inutilement. Le taux d’effort plafonné à 35% et la durée des prêts limitée à 25 ans, fixés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ne correspondent plus à la réalité du marché.

Les jeunes en première ligne

Qui pâtit le plus de cette situation ?

Les ménages modestes, principalement. Le marché devient plus sélectif : ceux qui disposent d’un apport important peuvent encore acheter, tandis que les autres voient l’accession s’éloigner. Chez les jeunes, les chiffres sont particulièrement parlants : six sur dix peinent à se loger, trois sur dix ont déjà renoncé à candidater à un emploi faute de logement adapté, et un sur cinq a repoussé un projet familial.

Plus largement, le taux de propriétaires recule (de 57,8% en 2014 à 57% aujourd’hui), et la part des classes moyennes dans la production de crédits s’effondre au profit des plus aisés. Nous ne sommes plus face à une crise de l’immobilier, mais bien face à une crise du logement. L’ascenseur résidentiel est en panne.

Les pistes de la FNAIM pour rebondir

Quelles solutions la FNAIM met-elle en avant ?

Outre la suspension des règles du HCSF, pour redonner de la souplesse dans l’octroi du crédit, nous réclamons la portabilité des prêts, ainsi que la fin de l’encadrement des loyers qui, selon nous, retire des logements du marché locatif quand l’offre se contracte.

Nous plaidons enfin pour le développement de la vente en l’état futur de rénovation énergétique. Sur le modèle de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le neuf, la VEFRe permet de vendre un logement ancien avant la réalisation des travaux, en intégrant la rénovation énergétique au financement de l’acquisition. L’acheteur acquiert un bien dont la remise à niveau est programmée et financée dès la signature. C’est un levier majeur pour rénover le parc privé, sortir les passoires thermiques et remettre des logements sur le marché

(Crédit photo : studio Frédéric Albert)