Crédit immobilier : 10 594 euros de plus par prêt en 2025

Le prêt immobilier moyen se rapproche des 200 000 euros. Après le coup d’arrêt provoqué par la remontée des taux d’intérêt entre fin 2021 et début 2024, les ménages ont regagné de la capacité d’emprunt.

Résultat : le montant moyen des nouveaux prêts a progressé de 10 594 euros en un an, pour atteindre 193 948 euros en 2025, contre 183 354 euros en 2024, selon l’étude annuelle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le régulateur des banques et des assurances.

Le reflux des taux a relancé la capacité d’emprunt

Cette hausse de 5,8% s’explique en grande partie par le reflux des taux d’intérêt. Après avoir culminé à 4,2% début 2024, le taux moyen des nouveaux crédits est retombé à 3,08% en décembre 2025. Selon l’ACPR, cette baisse des taux explique en partie le regain de capacité d’emprunt des ménages.

La durée moyenne s’est légèrement allongée l’année dernière, à 22,4 ans, soit deux mois de plus sur un an. En parallèle, les prêts de plus de 25 ans sont restés limités à 7% de la production.

Un apport personnel un peu moins sollicité

La part du prix du logement financée à crédit a également progressé en 2025 : le ratio prêt/valeur du bien (LTV) est passé de 77,7% à 79,9%, ce qui traduit un recours légèrement moindre à l’apport personnel.

Le taux d’effort moyen, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement du crédit, est resté quasiment stable à 30,4%. En revanche, le taux d’endettement, qui mesure le montant emprunté en nombre d’années de revenus, a légèrement progressé pour atteindre 4,5 années de revenus.

Le taux d’effort toujours plafonné à 35% des revenus

La reprise du crédit immobilier ne s’est pas accompagnée d’un relâchement des conditions d’octroi. Les banques continuent d’appliquer les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonnent en principe le taux d’effort à 35% des revenus et la durée des prêts à 25 ans, avec une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20% de leur production. En 2025, cette marge a atteint 16,6%, tandis que la part des prêts dont le taux d’effort dépasse 35% est restée limitée à 16,2%, contre 27,9% en 2020.

Les fondamentaux du marché évoluent peu : 99,6% des nouveaux crédits ont été accordés à taux fixe en 2025 et 97,4% de l’encours est adossé à une caution ou à une hypothèque. Les banques fondent toujours leurs décisions d’octroi sur la solvabilité de l’emprunteur plutôt que sur la valeur du bien.

Un rebond de 29,3% en 2025, un ralentissement début 2026

Le marché a nettement redémarré : 171,3 milliards d’euros de crédits ont été accordés en 2025, en hausse de 29,3%. Autre évolution notable : les primo-accédants ont renforcé leur poids. Ils représentent 43,7% de la production de nouveaux crédits en 2025, soit 3,1 points de plus qu’un an auparavant. À l’inverse, la part des prêts destinés à l’investissement locatif recule à 12%, dans un contexte de taux moins favorables à ce segment.

Les données de l’étude s’arrêtent au premier trimestre 2026 et montrent déjà un changement de rythme. Après leur baisse puis leur stabilisation en 2025, les taux des nouveaux crédits sont remontés à 3,2% en mars dernier. Sur les trois premiers mois de l’année en cours, la production de nouveaux prêts n’a progressé que de 3% sur un an, les transactions se sont stabilisées (+ 0,1%) et les prix de l’immobilier ont reculé de 0,7% par rapport au premier trimestre 2025.

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